初次遞交的招股書失效后，中梁百悅智佳迅速二次遞表港交所。亮眼業(yè)績背后，該公司仍存在負(fù)債率高企、依賴母公司等情況

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員   呂貢

　　首輪遞表失效后，中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（下稱中梁百悅智佳）向港交所發(fā)起二輪沖刺。

　　自2014年“物業(yè)第一股”彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（1778.HK）在港交所上市之后，物業(yè)公司登陸資本市場的空間打開，一時(shí)間，國內(nèi)房企紛紛開啟分拆物業(yè)上市的步伐。中梁控股集團(tuán)有限公司（下稱中梁控股，2772.HK）旗下的物業(yè)公司中梁百悅智佳，近日即向港交所遞交了更新后的招股書。

　　今年4月29日，該公司曾向港交所遞交招股說明書，該份招股書于10月29日失效。對(duì)此，公司相關(guān)人士表示，招股書失效主要系審計(jì)報(bào)告有效期屆滿所致，屬于正常現(xiàn)象，不會(huì)影響公司現(xiàn)有的上市計(jì)劃。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員對(duì)比兩份招股書注意到，不論是營收利潤還是整體業(yè)務(wù)規(guī)模，新版本招股書的數(shù)據(jù)均優(yōu)于此前版本。而在業(yè)績、規(guī)模高速增長的同時(shí)，中梁百悅智佳也存在較大的債務(wù)壓力。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，目前大多數(shù)物業(yè)公司都存在過于依賴母公司、關(guān)聯(lián)公司帶來營收占據(jù)大頭的問題。中梁百悅智佳也不例外，據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，2018年至2020年以及2021年上半年（下稱報(bào)告期），中梁百悅智佳在管總面積的五成以上都由其母公司中梁控股開發(fā)，大部分收益也來源于中梁控股，雖然比例呈逐年遞減趨勢，但仍有較強(qiáng)的依賴性。

　　負(fù)債攀升 居行業(yè)高位

　　作為一家房企系物業(yè)公司，成立于2016年的中梁百悅智佳起步雖略晚于同行，但報(bào)告期內(nèi)該公司的發(fā)展速度卻呈領(lǐng)跑趨勢。

　　據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，該公司在管建筑面積由2018年的30萬平方米一路增長至2019年的680萬平方米、2020年的2010萬平方米。與此同時(shí)，簽約建筑面積也由2018年的2390萬平方米高速增長至2020年的6030萬平方米。上述二者的復(fù)合年增長率分別高達(dá)769.3%和58.8%。

　　進(jìn)入2021年后，中梁百悅智佳的發(fā)展規(guī)模更是出現(xiàn)高速增長。截至2021年上半年末，該公司簽約管理的項(xiàng)目為508個(gè)，在管項(xiàng)目291個(gè)，較2020年末的178個(gè)在管項(xiàng)目增長63.48%。而同時(shí)期的在管建筑總面積和簽約總建筑面積分別增至3320萬平方米和7120萬平方米，二者較2020年末增長的面積均在千萬平方米以上。

　　得益于業(yè)務(wù)規(guī)模增長，近年來中梁百悅智佳的收益和凈利潤較為可觀。數(shù)據(jù)披露，報(bào)告期內(nèi)，該公司收益由2018年的1.76億元一路增至2020年的7.05億元，復(fù)合年增長率達(dá)100.2%。同時(shí)，凈利潤則由2018年的0.27億元增至2020年的0.86億元，復(fù)合年增長率達(dá)79.9%。時(shí)至2021年上半年，該公司的收益和凈利潤分別為6.63億元和1.06億元，同比增幅分別高至207.3%和307.7%。

　　不過，若從物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體來考量，從規(guī)模上看，按2020年的在管建筑面積計(jì)，中梁百悅智佳在所有物業(yè)管理服務(wù)公司中僅排名43位，市場份額約為0.1%；若按同年度總簽約建筑面積計(jì)，該公司排名37位；從收益上看，按同年度的長三角收益計(jì)，該公司排名33，約占0.2%。

　　高速增長的業(yè)績也給中梁百悅智佳帶來了持續(xù)攀升的負(fù)債。據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，報(bào)告期內(nèi)該公司的總負(fù)債分別為0.70億元、1.87億元、5.27億元和10.91億元，短短兩年半的時(shí)間里增長超10億元。

　　具體來看，時(shí)至2021年上半年末，中梁百悅智佳的短期借款從無到有，新增近四千萬元，而其他應(yīng)付款項(xiàng)及應(yīng)計(jì)費(fèi)用則從截至2018年末的0.41億元增至4.78億元，僅兩年半增長11倍有余。該公司負(fù)債率也處于行業(yè)高位，截至2021年上半年末，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)76.53%，遠(yuǎn)超同行平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同期在港上市的41家物管樣本企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值僅為43.75%。

　　中梁百悅智佳負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率情況

　　數(shù)據(jù)來源：招股說明書

　　業(yè)務(wù)依賴母公司

　　目前，大多數(shù)物業(yè)公司都存在過于依賴母公司的情況，中梁百悅智佳也不例外。

　　一方面是業(yè)務(wù)上的密切交集。作為中梁控股旗下的物業(yè)公司，中梁百悅智佳為該集團(tuán)提供大部分物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。其中，報(bào)告期內(nèi)分別管理該集團(tuán)所開發(fā)項(xiàng)目總數(shù)的93.5%、93.2%、94.5%和94.7%。與此同時(shí)，中梁百悅智佳所管理的大部分項(xiàng)目同樣由中梁控股開發(fā)，報(bào)告期內(nèi)由中梁控股開發(fā)的在管建筑面積分別占該公司各期總面積的100.0%、76.2%、66.3%和59.2%。

　　另一方面是所獲得的收益。據(jù)悉，中梁控股為中梁百悅智佳的最大客戶，報(bào)告期內(nèi)該公司向中梁控股提供服務(wù)產(chǎn)生的收益分別為1.31億元、2.22億元、2.96億元和2.60億元，分別占該公司當(dāng)期總收益的74.4%、62.6%、42.0%和39.2%。盡管上述業(yè)務(wù)交集、所獲收益的比例呈逐年遞減趨勢，但目前該公司對(duì)于中梁控股仍具有較強(qiáng)的依賴性。

　　值得留意的還有中梁百悅智佳在二次遞表途中的高層變動(dòng)情況。企業(yè)人事變動(dòng)屬于正常現(xiàn)象，但在上市途中出現(xiàn)高層變動(dòng)并不多見。

　　在中梁百悅智佳初次遞交招股說明書時(shí)，周勤偉正擔(dān)任該公司的執(zhí)行董事兼行政總裁，負(fù)責(zé)公司整體業(yè)務(wù)運(yùn)營、重大業(yè)務(wù)決策和執(zhí)行。

　　然而，二次遞表后，周勤偉卻并未出現(xiàn)在更新后招股書的董事會(huì)成員名單中，此時(shí)的執(zhí)行董事為李佳城和陳翼。

　　和周勤偉一樣消失在更新后招股書中的，還有該公司原獨(dú)立非執(zhí)行董事單德強(qiáng)。目前，中梁百悅智佳的獨(dú)立非執(zhí)行董事為翁國強(qiáng)、蔡英堂、周心怡。