最近，越來越多的城市加入現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　　8月28日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，明確支持成都的商品房現(xiàn)房銷售。

　　此前，安徽省會(huì)合肥剛剛宣布加碼現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的消息 。在此之前的今年2月，河南省會(huì)鄭州就被定為全省現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)城市。

　　值得注意的是，并非每一個(gè)省份都選擇省會(huì)作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，最近，部分小城市也加入了試點(diǎn)的范圍，山西省近期就將省內(nèi)普通地級(jí)市晉城作為現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

　　多個(gè)城市試點(diǎn)

　　與其他省份推進(jìn)現(xiàn)房銷售的城市不同的是，山西選擇省內(nèi)普通地級(jí)市晉城作為試點(diǎn)，而不是省會(huì)太原。

晉城街景 圖/圖蟲創(chuàng)意晉城街景 圖/圖蟲創(chuàng)意
　　晉城位于山西省東南部，常住人口218.9萬人，2022年GDP為2305.4億元，在整個(gè)山西省位列第四。

　　晉城下轄1個(gè)市轄區(qū)、4個(gè)縣、1個(gè)市和一個(gè)省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，全城范圍內(nèi)，市區(qū)和開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)較高。

　　根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，晉城2023年6月新房均價(jià)7160元/平方米，環(huán)比下降0.14%，同比下降1.23%。從近年來的房?jī)r(jià)來看，晉城新房?jī)r(jià)格連續(xù)多年震蕩，但漲跌幅度都不大，至2023年，基本上處于橫盤的狀態(tài)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年晉城銷售的住宅數(shù)量約3400套。

　　“山西之所以將晉城作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市，可能由于近年來晉城市發(fā)生了一些樓盤爛尾和嚴(yán)重逾期交房事件，開展現(xiàn)房銷售對(duì)于提振當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心具有一定作用。另外，和其他城市比晉城體量較小，試點(diǎn)難度也小。”有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)從業(yè)者分析。

　　晉城當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)商太行置業(yè)，今年4月就被晉城市中級(jí)人民法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。

　　目前，太行置業(yè)旗下的公園上城二期、公園里愛巢、水杉愛巢等多個(gè)項(xiàng)目，處于嚴(yán)重延期交房或停工狀態(tài)。同樣，晉城當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商山西匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的部分項(xiàng)目，也處于延期交房或停工狀態(tài)。

　　此外，在上述晉城地產(chǎn)從業(yè)人士看來，目前晉城地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷、現(xiàn)房數(shù)量較多可能是將其作為試點(diǎn)的另一大原因。他說，“比如期房建成3年還沒賣完，就變成現(xiàn)房銷售了?，F(xiàn)在不少類似晉城的中小城市，都出現(xiàn)了這樣的情況。”

　　中國新聞周刊查閱晉城多個(gè)本地樓盤的宣傳標(biāo)語，“即買即住”、“即買即裝修”成為不少樓盤賣點(diǎn)。

　　2022年6月，晉城市政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見》提到，“各縣（市、區(qū)）人民政府組建防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)工作專班，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保障預(yù)售資金可以足額支付總包單位所墊資金；積極探索信托機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)等主體承債式收購模式，全盤接受房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)和管理權(quán)，重新盤活項(xiàng)目，確保項(xiàng)目及時(shí)交付。”

　　在同策研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，部分城市推出現(xiàn)房銷售，與保交樓壓力相關(guān)，各地或希望通過現(xiàn)房銷售的政策調(diào)整，應(yīng)對(duì)停工項(xiàng)目難以推進(jìn)問題，以及防范未來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，今年2月，河南鄭州開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制。2022年，鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當(dāng)年 9月，鄭州提出“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”的保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案。全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，被不少業(yè)內(nèi)人士視作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走出“泥潭”的希望。

　　仍有難點(diǎn)

　　2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。會(huì)議明確要求促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的地方可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)現(xiàn)房銷售的改革號(hào)角已經(jīng)吹響。

　　但現(xiàn)房銷售依然面臨挑戰(zhàn)，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)企業(yè)面臨長周期開發(fā)和資金壓力成為重要制約因素。此外，過去不少開發(fā)商實(shí)行“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式，現(xiàn)房銷售推廣的難度相對(duì)較大。

　　早在2019年成都就進(jìn)行過現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，并推出了15宗現(xiàn)房銷售地塊。

　　然而到了今年，整個(gè)成都的現(xiàn)房銷售比例仍然較低。據(jù)樂居發(fā)布的2023年成都現(xiàn)房調(diào)查報(bào)告，成都市現(xiàn)房銷售占比不足6%。

　　2021年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了1419張銷售許可證（預(yù)售+現(xiàn)售），其中現(xiàn)房?jī)H有67張，占比4.84%。2022年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了1252張銷售許可證，其中現(xiàn)房?jī)H有57張，占比5.8%。

　　截至2023年4月18日，2023年成都范圍內(nèi)一共頒發(fā)了428張銷售許可證，其中現(xiàn)房?jī)H有23張，占比5.86%。

　　值得注意的是，按照市場(chǎng)正常規(guī)律，期房將購房款提前支付給開發(fā)商，大大減輕了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，而現(xiàn)房的認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)較小，所以一般情況下，期房售價(jià)低于現(xiàn)房。

　　但讓人不解的是，目前現(xiàn)房的均價(jià)反而比期房便宜。比如 2022年，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，全國現(xiàn)房的均價(jià)為 8326 元/平方米，期房的均價(jià)為10486 元/平方米，兩者價(jià)差 2100元/平方米。

　　在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，現(xiàn)在市場(chǎng)上銷售的現(xiàn)房，主要分三種情況，一是一些樓盤賣得慢、賣不動(dòng)，而工期在推進(jìn)，慢慢就變成了現(xiàn)房，比如很多樓盤的尾盤或最后一期；二是前幾年地價(jià)較高，開發(fā)商不想降價(jià)出售，不得不以時(shí)間換空間，一套一套賣，“熬”成了現(xiàn)房；三是部分深耕本地的房企，資金鏈相對(duì)不緊張，項(xiàng)目不多，不愿意降價(jià)，也變成了現(xiàn)房。

　　上述晉城地產(chǎn)行業(yè)人士同樣坦言，晉城前幾年市場(chǎng)行情好的時(shí)候，現(xiàn)房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于現(xiàn)在。他說，“開發(fā)商當(dāng)然希望預(yù)售盡快回籠資金，‘拖’成現(xiàn)房的房子和真正現(xiàn)房銷售的模式還有一定距離。”

　　“折中”模式

　　近日，西安一樓盤推出“先交付后還貸”的購房活動(dòng)，引發(fā)熱議。

　　該項(xiàng)目名為中糧天悅樓盤，位于陜西省西安市高陵區(qū)，由西安朝悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。

　　公開資料顯示，該項(xiàng)目占地約245畝，面積區(qū)間為92.85~112.05平方米，精裝修交付，西安市商品住房銷售價(jià)格公示信息顯示，樓盤均價(jià)為14475元/平方米。

　　該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴中國新聞周刊，如果是本人購買的首套住宅，首付比例是20%，小戶型最低首付款僅需大約22萬，客戶可以先交首付，等交房時(shí)再辦理按揭手續(xù)，并開始還貸款。

　　據(jù)該樓盤的宣傳，目前該樓盤計(jì)劃在2025年4月、9月交房，距離交付不足兩年。

　　事實(shí)上，一般大城市的房產(chǎn)預(yù)售制，都是付完首付款后直接貸款，而走完這一流程，才能辦理新房備案，隨即開始還貸款。在這一過程中，房產(chǎn)始終處于未交付狀態(tài)。

　　但一旦樓盤出現(xiàn)爛尾情況，購房者不但無法入住，在損失了首付款的同時(shí)還不得不向銀行按時(shí)還月供，承受房屋貸款的利息，而一旦停貸，又會(huì)造成自身的征信受損。


　　李宇嘉分析，之所以會(huì)出現(xiàn)“先交付后還貸”的情況，主要原因在于如今購房者對(duì)樓盤能否順利交付有部分不確定性。李宇嘉認(rèn)為，這種銷售模式可以分?jǐn)傎彿空咦陨沓惺艿娘L(fēng)險(xiǎn)，也顯示開發(fā)商確保交付的承諾，提升購房者信心。

　　今年7月，國內(nèi)大型地產(chǎn)商碧桂園集團(tuán)同樣推出新的購房模式，其宣布，在全國范圍內(nèi)推行“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售模式”，即購房者只需支付10%左右的樓款，就可以鎖定心儀的房源，等到項(xiàng)目完工后再支付剩余的90%尾款。

　　事實(shí)上，類似銷售模式在香港廣為存在。在歐美，房地產(chǎn)預(yù)售制同樣廣為存在，但不同于國內(nèi)，其分批還款的模式更接近西安中糧天悅樓盤的“先交付后還貸”，即先交定金預(yù)定或交首付款，等樓盤完工再交剩下的購房款，購房者可以選擇全款，或者貸款交付剩余款項(xiàng)。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，100%現(xiàn)房銷售有一定難度，但期房采取類似“折中”的辦法，某種程度上不失為一種既降低購房者風(fēng)險(xiǎn)，又提振購房者信心的嘗試。

　　作者：趙越