◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探

　　近幾個(gè)月以來(lái)，樓市“弱復(fù)蘇”后卻掉頭向下，背后是預(yù)期信心再度受挫。多數(shù)房企銷(xiāo)售額不理想，也勢(shì)必影響資金鏈。

　　與之相關(guān)的是，房企曾視分拆物業(yè)為資本大招，如今高估值不再，上市窗口期難尋，但部分房企仍逆流而上，即便沒(méi)了高估值，也要盡顯“英雄本色”。

　　7月18日上午，被稱(chēng)之港交所上市“釘子戶”的眾安智慧生活（02271，HK），今年4月底在第四次赴港IPO沖刺后，終于迎來(lái)正式上市，今年為數(shù)稀少的房企分拆物業(yè)上市案例。

　　昨日（7月17日），眾安智慧生活對(duì)外披露公告，共發(fā)售約1.56億股新股，每股定價(jià)1.18港元，募資凈額約1.13億港元。

　　眾安智慧生活涉及全球發(fā)售約1.27億股，其中香港發(fā)售1266.8萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售1.14億股，總募資9170萬(wàn)元，另外還有1900萬(wàn)股超額配售股，對(duì)應(yīng)募資2170萬(wàn)元，可供擇機(jī)行使“綠鞋”機(jī)制。

　　針對(duì)募資用途，眾安智慧生活將全球發(fā)售募資凈額約55%用在戰(zhàn)略收購(gòu)及投資物管公司；約30%用在社區(qū)硬件及軟件投資及升級(jí)；約15%用在社區(qū)增值服務(wù)。

　　眾安智慧生活之所以強(qiáng)調(diào)一半以上募資用于規(guī)模收購(gòu)?fù)庋訑U(kuò)張，主要在于自身過(guò)于依賴“浙系百?gòu)?qiáng)房企”母公司眾安集團(tuán)。

　　截至2022年底，眾安智慧生活在管總建面約690萬(wàn)方，主要集中在杭州為中心的浙江省及周邊的安徽省，其中來(lái)自眾安集團(tuán)體系內(nèi)項(xiàng)目在管建面占比近96%，這意味著其業(yè)績(jī)支撐過(guò)分依賴于關(guān)聯(lián)方。

　　從近三年（2020-2022年）看，眾安智慧生活司實(shí)現(xiàn)收入分別是2.31億元、2.96億元、3.2億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率17.7%；凈利潤(rùn)分別是4700萬(wàn)元、4179萬(wàn)元、5094萬(wàn)元，較上個(gè)三年凈利復(fù)合增速逾60%，近三年卻暴降到4%。

　　就收入來(lái)源看，眾安智慧生活2022年涉及物管收入貢獻(xiàn)近70%，而物管收入有71.5%來(lái)自眾安集團(tuán)。也就是說(shuō)，當(dāng)前該物企收入來(lái)源過(guò)于單一且依賴于母公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較嚴(yán)重。

　　再看眾安集團(tuán)，2022年取得營(yíng)收92.5億元，同比增幅86.2%，毛利24.7億元，同比增幅67.4%，毛利率26.7%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利1.87億元，同比增幅155.4%。

　　去年，眾安新增7個(gè)項(xiàng)目地塊，除了一個(gè)位于麗水之外，其他6個(gè)全部在杭州，對(duì)應(yīng)建面52.4萬(wàn)方，平均樓面價(jià)9323元/㎡，總耗資49億元。同期，眾安集團(tuán)取得合同銷(xiāo)售額約142.7億元，同比下滑48.9%。

　　截至去年底，眾安集團(tuán)總土儲(chǔ)建面1011萬(wàn)方，持做出售已落成物業(yè)及開(kāi)發(fā)中物業(yè)合計(jì)337.8億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物30億元，受限資金34.8億元，一年內(nèi)到期的計(jì)息銀行及其他借款55.1億元，一年期以上計(jì)息銀行及其他借款92.3億元。

　　依此來(lái)看，眾安集團(tuán)當(dāng)前短期償債壓力非常艱巨，分拆眾安物業(yè)上市籌資，也是市場(chǎng)形勢(shì)使然。