原標題：每經熱評|萬物云IPO能否突破物業(yè)公司估值邏輯

　　每經記者 黃婉銀    

　　每經評論員 黃婉銀

　　最受行業(yè)關注的龍頭物業(yè)公司之一萬物云（02602，HK）9月19日正式開始IPO路演，預計將在本月內完成上市。萬物云此次發(fā)行規(guī)模預計8億~9億美元（約62.7億~70.64億港元），市值將介乎約549.72億港元至615.08億港元之間。

　　這也是2022年至今港股市場規(guī)模最大的IPO，萬物云此次IPO吸引了超豪華的基石投資者陣容，包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。

　　坦誠地說，現在并非物業(yè)公司上市的好時機。去年以來，曾被視為香餑餑的物業(yè)股在市值、PE上都出現了較大幅度的回調，其中也包括上市龍頭物業(yè)公司。萬物云CEO朱保全也在社交媒體上寫道：“差市場結交真朋友。”

　　在筆者看來，在物業(yè)行業(yè)整體估值回歸理性的當下，萬物云28.46~31.85倍的估值在合理范圍內。對比同一梯隊的港股上市物業(yè)公司，去年7月，華潤萬象生活的市盈率高達113.8倍，近期已回落至30倍左右；碧桂園服務、旭輝永升服務的市盈率彼時也達到60倍以上，如今均已回調至不到10倍。

　　得益于商管物業(yè)的加持，華潤萬象生活目前穩(wěn)穩(wěn)占據港股物業(yè)股市盈率和市值第一的寶座，碧桂園服務以約500億港元的市值緊隨其后，萬物云上市后勢必會打破現有的競爭格局。

　　從估值情況來看，萬物云目前的估值比碧桂園服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)高，但低于華潤萬象生活。萬物云的營收、在管面積都位于行業(yè)前列，但這已不是資本市場當下對物業(yè)公司估值的核心邏輯，從在管面積和營收均排名第一的碧桂園服務估值就可見一斑。

　　市場此前對物業(yè)公司給出高估值，是看中了物業(yè)管理在規(guī)?；芾磉\作后帶來的利潤想象空間，但在規(guī)模效應之后，物業(yè)公司還需要尋找可持續(xù)增長的新路徑以給予市場新的想象空間。這也是近年來各大物業(yè)公司搶占非住賽道、增值服務，發(fā)展科技、智能化的原因所在。

　　與同行相比，萬物云在商管、城市服務等非住宅賽道均已建立起成熟的業(yè)務模型和樣本，但還未在同行中建立起絕對的領先優(yōu)勢。在規(guī)?；獾馁惖溃Y本市場將如何重估物業(yè)股，萬物云成為當下最合適的試驗田，或許也將是未來一個樣本般的存在。

　　市場關心的破局點在科技。萬物云的估值也包括市場對其在科技投入方面的認可與期望。萬物云近年來不斷強調自身的科技屬性，試圖跳出物業(yè)這一單一概念范疇。從2015年就開始加碼科技，就投入了不少真金白銀，招攬大量的科技、物聯(lián)網人才，落地數字化重構。

　　而估值未高到“科技類”企業(yè)的范圍，也是因為萬物云的科技板塊還未與業(yè)績有明確驅動與掛鉤。從另一個角度來看，當下的估值也給予了萬物云未來足夠的向上空間，業(yè)績驅動比估值驅動或許來得更腳踏實地。