一次調(diào)整

　　北京鏈家從目前房屋成交總價(jià)的2.7%下調(diào)至2%，將收費(fèi)模式從“單邊”調(diào)整為“雙邊”，由買房人和賣房人各承擔(dān)房屋成交總價(jià)的1%

　　一筆算賬

　　以一套總價(jià)500萬的二手房為例，此前購房者需要獨(dú)自承擔(dān)房價(jià)的2.7%，即13.5萬元作為中介費(fèi)。而在此次調(diào)整后，買賣雙方各支付5萬元的中介費(fèi)，能夠直接為購房者節(jié)省8.5萬元的成本

　　一串疑問

　　為啥此時(shí)下調(diào)，購房者能真正享受到政策紅利么，其他中介會(huì)跟進(jìn)嗎？

　　“已經(jīng)開始執(zhí)行了。”記者就下調(diào)中介費(fèi)一事致電北京鏈家多家門店，對(duì)方均給出了同樣的回應(yīng)。

　　日前，北京鏈家對(duì)現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，并于近日有序推進(jìn)。從調(diào)整方式來看，北京鏈家不僅下調(diào)了中介費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從目前房屋成交總價(jià)的2.7%下調(diào)至2%，還將收費(fèi)模式從“單邊”調(diào)整為“雙邊”，由買房人和賣房人各承擔(dān)房屋成交總價(jià)的1%。

　　事實(shí)上，自北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，二手房房源掛牌明顯增加，市場也已成為買方市場。分析認(rèn)為，無論是從市場的整體條件，還是從業(yè)主售房的微觀行為，當(dāng)下確是實(shí)施雙邊付費(fèi)的時(shí)間窗口期。

　　這也是北京繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松二手房指導(dǎo)價(jià)限制后釋放的又一政策利好。此次過后，政策工具箱中還有調(diào)整限購政策等大招尚未使用，而在廣州率先調(diào)整住房限購政策后，同為一線城市的北京能否跟進(jìn)也成了多方關(guān)注的重點(diǎn)。

　　一問

　　為啥下調(diào)中介費(fèi)？

　　二手房掛牌房源已超16萬套 專家稱“市場需要”

　　對(duì)于此次調(diào)整的原因，鏈家給出的解釋是結(jié)合市場供求關(guān)系進(jìn)行的調(diào)整。

　　“我們的客戶里有很多既是買家又是賣家。”在北京一家房產(chǎn)中介工作的小希（化名）表示，由于北京仍然執(zhí)行限購政策，因此掛出來的房源多是出于置換需求。“特別是在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’執(zhí)行后，有置換需求的人更多一些。”

　　從6月份開始，北京二手房掛牌量便在14萬套的絕對(duì)高位處上下浮動(dòng)，而在北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，二手房掛牌房源激增，目前已超過16萬套，為歷史最高水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)來看，北京二手房市場掛牌量的合理區(qū)間為10萬至12萬套。“認(rèn)房不認(rèn)貸”使得換房成本下降，一部分有置換需求的購房者掛牌出售手中房源轉(zhuǎn)買新房；另有一部分購房者拋售手中房產(chǎn)，導(dǎo)致房源量激增。

　　北京的二手房市場也隨之活躍起來，咨詢、帶看、成交量都有明顯增加。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，北京二手住宅成交量在重點(diǎn)10城中遙遙領(lǐng)先，環(huán)比上漲30.65%。

　　不過小希表示，在需求快速釋放過后，目前已經(jīng)也有回落的跡象。“雖然帶看量還是不少，但很多人仍處于觀望狀態(tài)，特別是對(duì)于有置換需求的客戶而言，手中的房子出手前沒辦法購買新房。”而在他看來，一些房子的銷售確實(shí)需要一個(gè)較長的周期。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期各地二手房掛牌量明顯攀升，新房去化率也明顯下降，市場交易情緒明顯降溫，導(dǎo)致剛需和改善、新房和二手房之間的循環(huán)不暢。未來存量房時(shí)代下“賣一買一”換房需求突出，房地產(chǎn)交易周期拉長、摩擦增大，市場迫切需要降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)率和調(diào)整收費(fèi)模式。

　　　　二問

　　購房者真正能享受到政策紅利嗎？

　　買方有更多話語權(quán) 如果轉(zhuǎn)嫁會(huì)影響成交

　　如果政策順利執(zhí)行，中介費(fèi)雙邊收傭?qū)彿空邅碚f無疑是又一重大利好。

　　以一套總價(jià)500萬的二手房為例，此前購房者需要獨(dú)自承擔(dān)房價(jià)的2.7%，即13.5萬元作為中介費(fèi)，而在此次調(diào)整后，買賣雙方各支付5萬元的中介費(fèi)，能夠直接為購房者節(jié)省8.5萬元的成本。

　　但一些購房者擔(dān)心，雙邊收傭的結(jié)果是否會(huì)以業(yè)主漲價(jià)而告終，自己其實(shí)享受不到政策的紅利。

　　對(duì)此，分析普遍認(rèn)為在當(dāng)前買方市場的背景下，買方擁有更多的話語權(quán)。同時(shí)，在市場信息高度透明的情況下，如果業(yè)主單方面提價(jià)，也會(huì)影響成交率。

　　前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文分析，目前北京在售二手房源總量超過16萬套，在售房源去化周期超過12個(gè)月，大量房源無商機(jī)、無帶看、無瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機(jī)會(huì)，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個(gè)買方強(qiáng)勢的市場，話語權(quán)掌握在買方手中。

　　李宇嘉表示，理論上業(yè)主會(huì)有動(dòng)機(jī)將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，過去也有這樣的情況，但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少取決于微觀市場對(duì)房價(jià)的定價(jià)。

　　不過他表示，當(dāng)前市場競爭態(tài)勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，賣舊買新，賣小買大，資產(chǎn)騰挪非常普遍，更多的是業(yè)主合理定價(jià)甚至下調(diào)掛牌價(jià)，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費(fèi)用向買方轉(zhuǎn)移。如果賣家將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)里，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價(jià)格博弈后，價(jià)格會(huì)回歸供需公認(rèn)的價(jià)值水平上去。

　　幾位北京的房產(chǎn)中介從業(yè)人士也持相同的觀點(diǎn)，其中一位提到，“已經(jīng)跟一些業(yè)主進(jìn)行了溝通，一些房子即便降價(jià)也很難賣出，業(yè)主也表示能夠接受傭金分?jǐn)偂?rdquo;

　　　　三問

　　其他中介會(huì)跟進(jìn)么？

　　中介費(fèi)不是購房首要因素 多家表態(tài)會(huì)有舉措

　　目前，在北京的房產(chǎn)中介中只有鏈家下調(diào)了中介費(fèi)，不過分析認(rèn)為后續(xù)北京二手房市場有望全面跟進(jìn)調(diào)整。

　　事實(shí)上，作為北京二手房中介中占據(jù)市場份額最大的企業(yè)，北京鏈家一直收取著高于同業(yè)的中介費(fèi)。記者了解到，我愛我家、麥田房產(chǎn)等房產(chǎn)中介的費(fèi)率在協(xié)商后均可低至2%甚至以下，而北京鏈家此前的最低水平為2.35%。

　　隨著北京鏈家的中介費(fèi)率調(diào)整，也有中介表示后續(xù)會(huì)有相關(guān)舉措出臺(tái)。麥田房產(chǎn)的工作人員告訴記者，公司也將開會(huì)商討降低中介費(fèi)率相關(guān)事項(xiàng)。

　　不過，對(duì)于中介費(fèi)率調(diào)整帶來的利好，專家分析稱，中介費(fèi)不是購房決策的首要因素，對(duì)房地產(chǎn)市場的影響還是要綜合多方政策的力度和影響。


　　記者注意到，不止一位提到限購對(duì)于當(dāng)前房產(chǎn)交易的影響。事實(shí)上，自廣州率先調(diào)整住房限購政策后，同為一線城市的北京能否跟進(jìn)也成了多方關(guān)注的重點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，對(duì)于北京等一線城市來說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策主要影響的是剛需型和改善型家庭，大部分購房人需要“賣一買一”，當(dāng)這部分需求消化后，后續(xù)若沒有郊區(qū)限購調(diào)整等政策出臺(tái)，市場可能在10月份以后走弱。

　　據(jù)悉，北京是目前限購政策最嚴(yán)厲的城市之一，除“五年納稅或社保證明”的基本門檻外，還對(duì)商住房實(shí)施同等的限購標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整限購政策會(huì)產(chǎn)生較大的影響，因此在政策制定上也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來看，北京、上海、深圳限購政策亦存在優(yōu)化空間和預(yù)期，預(yù)計(jì)一線城市政策調(diào)整力度取決于市場恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購政策，如取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制等。據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)