導(dǎo)讀：“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是2.5個(gè)月的銷售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。”

　　作者 | 第一財(cái)經(jīng) 馮迪凡

　　多重因素疊加下，美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。

　　一方面，按揭貸款利率出現(xiàn)大幅上漲，令房?jī)r(jià)對(duì)于普通人而言已經(jīng)變得較難負(fù)擔(dān)，另一方面由于供給受限的情況并未好轉(zhuǎn)，反而更加嚴(yán)重，買家需求仍然超過住房供應(yīng)。

　　美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，根據(jù)近期最新發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)可以看出，2023年7月美國(guó)平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)1%，創(chuàng)歷史新高。

　　他解釋道，“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是2.5個(gè)月的銷售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。目前的美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前的一半。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”

　　不過，可以看到的是，美國(guó)房?jī)r(jià)漲跌仍出現(xiàn)明顯的地區(qū)性差異。


　　美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高

　　最新發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，2023年7月美國(guó)平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)1%，創(chuàng)歷史新高。

　　同時(shí)，2023年1月起，標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)平均房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)上漲5.3%，這已經(jīng)抵消了從去年6月峰值到今年1月市場(chǎng)放緩期間房?jī)r(jià)5%的累計(jì)跌幅。

　　其中，房?jī)r(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是芝加哥 （4.4%）、克利夫蘭（ 4% ）和紐約（3.8%），而房?jī)r(jià)同比降幅最大的城市是拉斯維加斯（-7.2%）、鳳凰城（-6.6%）、舊金山（-6%）和西雅圖（-5.5%）。

　　陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋道，“更能顯示房市現(xiàn)狀的是月度房?jī)r(jià)的變動(dòng)。”

　　“7月美國(guó)平均房?jī)r(jià)比6月份上漲了0.6%。標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)涵蓋的20個(gè)城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度比前6個(gè)月有所放緩。”他表示，“美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年6月達(dá)到高點(diǎn)，之后6個(gè)月下降，到2023年1月開始回升。”

　　“7月美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2022年6月，創(chuàng)歷史新高。這表明，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的中期調(diào)整已經(jīng)于8個(gè)月前結(jié)束。”他并表示，預(yù)測(cè)佐治亞州亞特蘭大市和得克薩斯州達(dá)拉斯等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約5%至10%。

　　房?jī)r(jià)過高難以承受

　　美國(guó)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)越來(lái)越讓居民無(wú)法承受。

　　美國(guó)商務(wù)部公布的新屋銷售數(shù)據(jù)通常被視為美國(guó)樓市的領(lǐng)先指標(biāo)，而美國(guó)商務(wù)部公布的美國(guó)8月份新屋銷售數(shù)據(jù)顯示，高房?jī)r(jià)以及高按揭貸款利率正在抑制美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售。

　　8月，美國(guó)新屋銷售年化67.5萬(wàn)戶，創(chuàng)2023年3月以來(lái)的最低；8月新屋銷售環(huán)比跌8.7%，也為2022年9月來(lái)最大環(huán)比跌幅；當(dāng)月，新屋售價(jià)中位數(shù)為43.03萬(wàn)美元（約314萬(wàn)人民幣），這一售價(jià)遠(yuǎn)高于疫情前水平。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告也稱，截至8月底，全國(guó)現(xiàn)房?jī)r(jià)格中位數(shù)為40.7萬(wàn)美元，同比上漲3.9%。

　　根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商ATTOM發(fā)布的最新報(bào)告，該報(bào)告對(duì)美國(guó)572個(gè)縣進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，對(duì)于年收入約為71214美元的購(gòu)房者而言，99%的地區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)都是可望而不可即的，“最新的趨勢(shì)延續(xù)了兩年來(lái)的模式，即對(duì)于美國(guó)普通工薪階層來(lái)說(shuō)，購(gòu)房越來(lái)越困難。”該報(bào)告稱。

　　洲際交易所集團(tuán)企業(yè)研究副總裁沃爾登（Andy Walden）表示，目前的住房市場(chǎng)價(jià)格非常昂貴，必須出現(xiàn)三種極端情況之一，美國(guó)的住房才能恢復(fù)到疫情前的可負(fù)擔(dān)程度，這也就是價(jià)格回調(diào)35%，或者利率下降4%，或者收入增長(zhǎng)55%。

　　他并表示，房?jī)r(jià)雖然有很大變動(dòng)潛力，但由于缺乏庫(kù)存，在利率上升情況下，本應(yīng)回調(diào)的房?jī)r(jià)一直居高不下。“進(jìn)入8月后，最新的住房數(shù)據(jù)紅紅火火，但購(gòu)買力仍然下降了6%左右”。

　　貸款利率飆升至近8%

　　當(dāng)前，美國(guó)較高的抵押貸款利率加上飆升的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了不少普通購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)承受能力，30年期固定抵押貸款利率徘徊在20年來(lái)的高點(diǎn)附近，并逐漸接近8%。

　　第一財(cái)經(jīng)記者計(jì)算，對(duì)于首付20%，要購(gòu)買40萬(wàn)美元住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與疫情時(shí)期的低點(diǎn)相比，每月每期房貸要多付約930美元（約6800元人民幣）。在一年前，30年期固定抵押貸款利率還在5.89%左右，而疫情時(shí)期利率處于3%低點(diǎn)。而在抵押貸款利率幾乎是三年前的兩倍的情況下，房?jī)r(jià)卻還在上漲，這主要是由于可供出售的房屋數(shù)量不足。

　　同時(shí)，在疫情前就鎖定了低抵押貸款利率的賣家不愿出售房屋，這使得急于出手買房的買家?guī)缀鯖]有選擇的余地。

　　沃爾登表示：“利率杠桿在推動(dòng)需求下降的同時(shí)，也在拉低供應(yīng)。”

　　“就供應(yīng)量而言，我們實(shí)際上比去年低了8%。經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，70%的市場(chǎng)今年迄今為止的供應(yīng)量都在下降。這就造成了市場(chǎng)的僵局。”他解釋道。


　　根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站（Realtor.com）最近的一份報(bào)告，7月底美國(guó)市場(chǎng)上的可售房源數(shù)量比去年同期下降了9%以上，比2020年初疫情前的數(shù)量下降了46%。

　　美國(guó)剛剛公布的8月份美國(guó)新屋開工量則降至2020年6月以來(lái)的最低水平，該月住宅開工量減少了11.3%，年化開工率為128萬(wàn)戶，這構(gòu)成了一個(gè)怪圈：越來(lái)越多的美國(guó)人無(wú)法負(fù)擔(dān)新房，建筑商的開工熱情降至五個(gè)月來(lái)最低點(diǎn)。盡管如此，由于現(xiàn)房庫(kù)存極為有限，建筑商仍有機(jī)會(huì)抓住更多潛在購(gòu)房者。

　　陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，目前美國(guó)通貨膨脹率已經(jīng)降到3%。“美聯(lián)儲(chǔ)在7月份升息25個(gè)基點(diǎn)后，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)最多再升息25個(gè)基點(diǎn)后將停止升息，并在2024年初開啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將大幅下降。”

　　他認(rèn)為，以上形勢(shì)則會(huì)促進(jìn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)更快速地增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度將重新回到10%以上。“投資人應(yīng)該利用目前短暫的時(shí)間窗口，在房?jī)r(jià)暴漲之前，提前布局，以目前較低的價(jià)格購(gòu)買足夠房產(chǎn)，在未來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)可取得收益。”