雖然近期地產(chǎn)板塊調(diào)整明顯，但時間拉長來看，7月中以來，長期趴在地板上的地產(chǎn)板塊反彈明顯。截至8月9日，中證800地產(chǎn)指數(shù)(3950.926, 26.36, 0.67%)自近9年低點已累計上漲11.49%，其掛鉤產(chǎn)品——地產(chǎn)ETF（159707）同期場內(nèi)價格也上漲不少。
雖然整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化，民營房企迎來一批退市潮，但變局中仍有新機。這部分機會在哪呢？浙商證券(11.450, 0.08, 0.70%)研報直言房地產(chǎn)市場的下一個機會，就是核心城市國企開發(fā)商。研報首先分析了前期壓制地產(chǎn)板塊走勢的兩大因素，指出在7月政策拐點后這些壓制因素會出現(xiàn)預(yù)期變化，隨后從行業(yè)風(fēng)險角度分析了板塊當(dāng)前位置，最后提出看好核心城市國企開發(fā)商的兩大理由。
1、兩大壓制因素：銷售和政策
研報指出，先前壓制地產(chǎn)股的主要因素一方面是各線城市2023H1銷售未見下行企穩(wěn)跡象，另一方面7月以前政策放松低于預(yù)期。從7月底政策放松態(tài)勢上看，浙商證券預(yù)計壓制地產(chǎn)股的主要因素邊際上會有以下變化：
地產(chǎn)政策的落地速度和力度：7月政治局會議后，市場非常關(guān)注后續(xù)配套政策的出臺。雖然具體政策類型和細節(jié)有待跟蹤，但政策導(dǎo)向明確，配套政策受7月政治局會議指示會加大落地速度和力度，直至基本面企穩(wěn)修復(fù)。
銷售的邊際改善：7-8月是房地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)淡季，市場已有預(yù)期。但是政策放松后，市場會關(guān)注金九銀十是否能夠看到銷售的邊際改善。三四線城市可能需要較長的時間修復(fù)，基本面企穩(wěn)大概率會在一二線城市率先看到好轉(zhuǎn)跡象。
2、地產(chǎn)板塊當(dāng)前位置：仍在底部區(qū)間
從行業(yè)風(fēng)險角度來看，民營房企從2021H2之后接連出現(xiàn)債務(wù)違約，這屬于已經(jīng)釋放的風(fēng)險。2022年底房企融資端“三支箭”政策陸續(xù)出臺，在一定程度上降低了未出險的民營房企和混合所有制企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。但是伴隨2023H1房地產(chǎn)行業(yè)銷售的疲弱之勢延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險仍在。
行業(yè)內(nèi)目前有以下三個風(fēng)險未釋放：
第一，各地政策落地速度及力度有不確定性，這會傳導(dǎo)到房企銷售，進而影響房企債務(wù)償還；
第二，2023年8-12月市場修復(fù)的速度還需要觀察，修復(fù)斜率有不確定性；
第三，二手房掛牌量保持高位致使房價承壓，對需求修復(fù)有影響。
化解以上未釋放風(fēng)險的核心在于基本面需要出現(xiàn)拐點，目前7月房地產(chǎn)政策拐點信號明確，傳導(dǎo)到基本面仍需要時間。政治局會議提及的“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，該表述含義明確，可以期待2023H2房地產(chǎn)支持政策的接連出臺。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)基本面下行趨勢是確定性較強的政策主線。
節(jié)奏上，浙商證券預(yù)計Q3末會進入政策快速落地時期，Q4通常是地產(chǎn)銷售沖高兌現(xiàn)業(yè)績的時期。此外年底行業(yè)輪動，低估值板塊如地產(chǎn)通常會有投資窗口。
如果房地產(chǎn)市場修復(fù)明朗進入順周期邏輯，可以參照2008-2009年、2014-2015年行業(yè)拐點出現(xiàn)時頭部房企股價和估值波動的情況：股價漲幅100-200%；平均最高PB估值約為2倍。目前大部分頭部房企PB估值僅為1倍。
部分頭部房企市凈率，2023.8.9
3、房地產(chǎn)下一個機會點：核心城市國企開發(fā)商
研報看好核心城市國企開發(fā)商的理由主要有兩點：基本面復(fù)蘇確定性強+市場認可度高。
理由一：本輪一二線城市基礎(chǔ)好、政策放松空間相對較多，基本面復(fù)蘇確定性強。
以廣州為例，城市更新推進主體以國企為主，其他一二線城市推進城中村政策大概率會偏向使用國企。因此此次核心城市國企會享有基本面修復(fù)、政策放松和城中村推進參與機會較多三重利好。此外，核心城市基本面下行空間有限意味著地方國企風(fēng)險可控，周期拐點確立之際抗風(fēng)險能力強。
理由二：市場對一二線城市國企邏輯是認可的，對其未來表現(xiàn)是有期待的，在7月政治局政策方向發(fā)生轉(zhuǎn)變后，市場已經(jīng)給予這些國企一定的Beta估值修復(fù)。
未來促進股價上漲主要有兩個核心因素：
?、俸诵某鞘谐霈F(xiàn)銷售企穩(wěn)修復(fù)的跡象，基本面修復(fù)意味著當(dāng)?shù)貒筚Y產(chǎn)保值和增值能夠兌現(xiàn)，進而可以支持NAV和PB估值的提升；
?、诔侵写寮毠?jié)政策（例如，拆建比例、配套融資方案等）的落地，可以讓市場對城中村政策推進更具信心，進而推動估值修復(fù)。
如上，對于地產(chǎn)板塊的未來發(fā)展，分化和斷層將是主旋律，機遇也主要聚集在一二線城市國企開發(fā)商。機遇優(yōu)質(zhì)房企投資而言，建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF（159707）。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，只集中匯集市場16只頭部房企上市公司，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢。前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬招金”權(quán)重占比超5成，契合龍頭強者恒強產(chǎn)業(yè)周期趨勢！
同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。
數(shù)據(jù)來源：滬深交易所。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹慎。
