3月3日，廣州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，共提出48條舉措，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，規(guī)定商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。
時(shí)隔一年多再次松綁
所謂商服類項(xiàng)目，是指商業(yè)、辦公項(xiàng)目。在住宅限購的大環(huán)境下，部分商服類項(xiàng)目被設(shè)計(jì)成酒店式公寓、公寓式辦公等“類住宅”銷售。
《若干措施》提出，優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。
這是時(shí)隔一年多之后，廣州商服類項(xiàng)目調(diào)控政策的第二次松動(dòng)。2018年12月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》，該意見對2017年發(fā)布的《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號(hào))中第三條第(三)項(xiàng)的政策進(jìn)行了調(diào)整。
具體來看，2017年的廣州“330政策”限制了商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?yōu)榫幼∮猛?；最小分割單元不得低?00平方米，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位。2018年底，廣州推出新的規(guī)定：2017年3月30日前(含當(dāng)日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn))房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這次政策是在2018年政策的基礎(chǔ)上將不限售的商服類項(xiàng)目范圍擴(kuò)大，且可以賣給個(gè)人，沒有最小面積規(guī)定。
商務(wù)公寓被“嚴(yán)格調(diào)控”
其實(shí)，商務(wù)公寓等商服類項(xiàng)目在許多城市都被“嚴(yán)格調(diào)控”。在深圳房地產(chǎn)市場，商務(wù)公寓等產(chǎn)品一直被看作“類住宅”，也是房地產(chǎn)市場重要的組成部分。由于不限購不限貸，這些公寓還曾是投資客“狂歡”的空間。
近兩年來，深圳商務(wù)公寓市場的政策調(diào)整不斷。2018年，深圳“731”樓市調(diào)控指出，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，這條調(diào)控措施仍在生效。不過，就在去年年底，深圳取消此前出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。2018年深圳“731”樓市調(diào)控指出，開發(fā)商在各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。
此前，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見稿)公開征求社會(huì)公眾意見，《通知》對可實(shí)施“商改租”的既有商業(yè)辦公用房進(jìn)行了限定?！锻ㄖ愤€明確，考慮到商業(yè)辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質(zhì)的情況下，主要是將商業(yè)辦公的建筑功能調(diào)整為商務(wù)公寓功能。
值得注意的是，在深圳的商務(wù)公寓市場里有一種工業(yè)配套宿舍的“類公寓”產(chǎn)品，甚至只需要“現(xiàn)場”注冊公司就可購買，由于價(jià)格相對同類型公寓產(chǎn)品低，因此吸引了不少投資者。不過，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》已于2月1日起正式實(shí)施，上述通過注冊公司的方式購買工業(yè)樓宇或配套宿舍用于居住的操作方式得到了針對性的規(guī)范。
其中，對于工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《辦法》進(jìn)行了規(guī)范，要求須為在配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)的企業(yè)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。如某家企業(yè)欲在福田區(qū)購買工業(yè)配套宿舍，必須滿足這樣的條件：在福田持有廠房(不少于1000平方米)或者研發(fā)用房(不少于300平方米)，且該企業(yè)購買配套宿舍后，其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業(yè)在福田區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。該企業(yè)如果只是在福田區(qū)持有寫字樓，就不具備購買配套宿舍資格。
記者也發(fā)現(xiàn)，深圳市場上原本需要注冊公司就能購買的“類公寓”產(chǎn)品不在少數(shù)。在羅湖清水河片區(qū)，一處新公寓項(xiàng)目正是標(biāo)榜需要注冊公司才能購買，目前45平方米的復(fù)式單位售價(jià)為170萬元左右，折合不到每平方米4萬元。而在臨近的筍崗片區(qū)，一些在售的正規(guī)商務(wù)公寓項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到每平方米6.5萬元至7.5萬元。
廣州出招，有較強(qiáng)的示范效應(yīng)
可以預(yù)見，廣州推出的新措施能緩解商服類項(xiàng)目企業(yè)的資金壓力，有望對商服類項(xiàng)目的銷售帶來很大的拉動(dòng)作用。
受新冠肺炎疫情的影響，多地在“房住不炒”定位不變的前提下，在近期調(diào)整了房地產(chǎn)市場相關(guān)政策。中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，截至目前已有超50個(gè)省市在供給側(cè)和需求側(cè)密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策，以提振市場信心，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。
除了商服類項(xiàng)目的政策調(diào)整，廣州此次提出的“48條措施”還有哪些要點(diǎn)？
記者注意到，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，措施還提出加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。
有市場人士認(rèn)為，租賃市場往往在春節(jié)后迎來租賃的黃金時(shí)期，但是受疫情影響，長租公寓的空置率較往年相比都有不同程度的上升，這有不少租客因?yàn)橐咔楣芸氐脑?，但新增租賃市場確實(shí)因?yàn)橐咔槎?，?yīng)該降低疫情對行業(yè)的影響，推動(dòng)租賃企業(yè)穩(wěn)步恢復(fù)發(fā)展。
此外，“48條措施”還提出了提振汽車消費(fèi)。針對疫情期間市民自駕通勤的需求，加快推進(jìn)落實(shí)2019年6月明確的新增10萬個(gè)中小客車指標(biāo)額度工作，并視情況研究推出新增指標(biāo)。2020年3月至12月底，按照鼓勵(lì)技術(shù)先進(jìn)、安全可靠原則，在使用環(huán)節(jié)對個(gè)人消費(fèi)者購買新能源汽車給予每車1萬元綜合性補(bǔ)貼。推進(jìn)汽車更新?lián)Q代，對置換或報(bào)廢二手車的消費(fèi)者，在廣州注冊登記的汽車銷售企業(yè)購買“國六”標(biāo)準(zhǔn)新車，每輛給予3000元補(bǔ)助。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州是一線城市中第一個(gè)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行定向放松的城市，有較強(qiáng)的示范效應(yīng)，但類似政策的發(fā)布也說明局部庫存壓力在增大，尤其是商服類項(xiàng)目。通過此次松綁，客觀上激活了此類物業(yè)的去庫存，有助于相關(guān)商辦類企業(yè)項(xiàng)目銷售，減少資金壓力。此外，對長租公寓進(jìn)行補(bǔ)貼和扶持屬于全國首創(chuàng)，近期全國多地的政策調(diào)整多聚焦在開發(fā)類企業(yè)，考慮到租賃市場發(fā)展的重要性，后續(xù)確實(shí)可強(qiáng)化對房屋租賃企業(yè)的扶持。