來源：財(cái)經(jīng)五月花

　　摘 要：潘功勝表示，雖然此前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房銷售下降趨勢(shì)有所收窄，二手房市場(chǎng)熱度則有所上升。

　　文|康愷 發(fā)自中國香港

　　“調(diào)整中的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)積極發(fā)展跡象，對(duì)金融體系外溢影響總體可控。”11月28日，中國人民銀行（下稱“中國央行”）行長(zhǎng)潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上表示。

　　在他看來，在快速發(fā)展幾十年后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。雖然此前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房銷售下降趨勢(shì)有所收窄，二手房市場(chǎng)熱度則有所上升。

　　房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近四分之一，該行業(yè)的變動(dòng)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。如果地產(chǎn)商違約，將沖擊銀行的資產(chǎn)負(fù)債表及地方政府稅收，并使居民財(cái)富縮水，由此引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　潘功勝表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展是有益的，但短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止溢出性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，中國央行已采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵(lì)商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓等。

　　他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系的外溢影響總體可控，“中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款。”

　　對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的另一風(fēng)險(xiǎn)——地方債問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位。“對(duì)有債務(wù)問題的地方政府，將限制其新增貸款，嚴(yán)格控制其借貸行為；鼓勵(lì)這些地方政府出售資產(chǎn)還債；要讓金融機(jī)構(gòu)與地方政府按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行協(xié)商等等。”他表示，未來一些欠發(fā)達(dá)省份的債務(wù)問題將會(huì)逐步得到解決。

　　潘功勝認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好、總體回升的態(tài)勢(shì)更趨明顯，預(yù)計(jì)全年能夠順利實(shí)現(xiàn)5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。

（中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上演講，圖片來源：《財(cái)經(jīng)》記者現(xiàn)場(chǎng)拍攝）（中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上演講，圖片來源：《財(cái)經(jīng)》記者現(xiàn)場(chǎng)拍攝）
　　　　房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)積極信號(hào)

　　潘功勝表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入調(diào)整期。首先，居民對(duì)新房需求有所下降，正將視線轉(zhuǎn)向二手房。不僅如此，租賃需求也有所增加；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同城市間呈分化趨勢(shì)。一、二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)定，三、四線城市房?jī)r(jià)將有所下降。

　　他表示，雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在調(diào)整，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房銷售下降趨勢(shì)有所收窄，二手房市場(chǎng)熱度則有所上升。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，雖有所下降，但環(huán)比表現(xiàn)則有約0.6%的上漲。

　　潘功勝引用標(biāo)普信評(píng)報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒和價(jià)格都開始呈現(xiàn)正?；内厔?shì)，該報(bào)告預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將觸底。

　　11月27日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布題為《筑底與新平衡：2024年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用趨勢(shì)展望》報(bào)告。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2024年仍是房地產(chǎn)銷售的筑底之年，但市場(chǎng)也不會(huì)再度大幅下跌，預(yù)計(jì)全年商品房銷售額同比下降5%左右。

　　潘功勝表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展是有益的，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止其溢出性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“對(duì)此，我們采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵(lì)商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓，向地方政府提供資金支持，向低收入人群提供公租房，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)商進(jìn)行債務(wù)重組、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)并購。”他說。

　　實(shí)際上，潘功勝在11月中上旬接受采訪時(shí)便表示：“8月，我們把存量房的貸款利率調(diào)降下來，讓商業(yè)銀行和借款人之間相互協(xié)商，調(diào)降的幅度平均大概是0.8個(gè)百分點(diǎn)。我們也算了一下，5000萬戶家庭，大概1.5億人，每年家庭節(jié)省的利息支出大概是1700億。同時(shí)，我們密切關(guān)注一些領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)?？傮w看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控。長(zhǎng)期看，居民家庭改善性住房需求較大，可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”

　　房地產(chǎn)金融外溢風(fēng)險(xiǎn)可控

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，且與金融市場(chǎng)息息相關(guān)。一方面，居民在購房時(shí)大多會(huì)向銀行借貸，如果居民無法按時(shí)還貸，銀行壞賬將因此增加。另一方面，地產(chǎn)商同樣也向銀行舉債融資。非一線城市的房?jī)r(jià)承壓，地產(chǎn)商存在償債風(fēng)險(xiǎn)。在此背景下，房地產(chǎn)債權(quán)人或受違約沖擊，地方政府的稅收亦將受到影響。

　　Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，A+H股虧損房企數(shù)量達(dá)72家。標(biāo)普全球評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)顯示，2021年-2022年期間，房地產(chǎn)行業(yè)的債券違約總額約為810億美元。

　　對(duì)此，潘功勝表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系的外溢影響總體可控。他表示，中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款。

　　11月8日，潘功勝在2023金融街論壇年會(huì)上發(fā)表講話時(shí)亦表達(dá)了相似觀點(diǎn)。“行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債快速擴(kuò)張，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化并向行業(yè)擴(kuò)散。”他說道。

　　他進(jìn)一步稱，近三年來，按照黨中央、國務(wù)院部署，行業(yè)主管部門和地方政府采取了多項(xiàng)措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營性現(xiàn)金流，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺(tái)“金融16條”，設(shè)立保交樓專項(xiàng)借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經(jīng)濟(jì)回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)以及市場(chǎng)的自身修復(fù)，8月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體改善。

（中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上演講。圖片來源：《財(cái)經(jīng)》記者現(xiàn)場(chǎng)拍攝）（中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級(jí)別會(huì)議上演講。圖片來源：《財(cái)經(jīng)》記者現(xiàn)場(chǎng)拍攝）
　　分析中國經(jīng)濟(jì)要注意兩個(gè)視角

　　對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增速，潘功勝表示，前三季度，中國GDP同比增長(zhǎng)5.2%，預(yù)計(jì)全年能夠順利實(shí)現(xiàn)5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。近期，國際貨幣基金組織將中國今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)上調(diào)至5.4%，這個(gè)增速在全球主要經(jīng)濟(jì)體中保持領(lǐng)先。

　　從GDP的主要組成部分看，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率持續(xù)上升，服務(wù)業(yè)表現(xiàn)良好。10月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)反彈，同比增長(zhǎng)7.6%。投資方面，今年1-10月，制造業(yè)投資同比增長(zhǎng)6.2%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資的民間項(xiàng)目投資同比增長(zhǎng)9.1%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)11%。外貿(mào)方面，10月，以人民幣計(jì)價(jià)的進(jìn)出口額止跌回升，同比增長(zhǎng)約1%。反映實(shí)物量的進(jìn)出口貨運(yùn)量保持10%左右的增長(zhǎng)。

　　潘功勝特別提及，分析中國經(jīng)濟(jì)需要注意兩個(gè)視角。一是當(dāng)前中國的GDP總量已超120萬億元人民幣，約合18萬億美元。龐大的基數(shù)決定了中國經(jīng)濟(jì)很難像此前那樣維持每年8%-10%的高速增長(zhǎng)。

　　二是中國正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式過度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)更高增速，但也會(huì)固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長(zhǎng)的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，我們必須更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這是我們必須要經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。


　　在貨幣政策方面，潘功勝表示，今年以來，中國人民銀行綜合運(yùn)用多種政策工具，包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，降低政策利率，帶動(dòng)貸款報(bào)價(jià)利率（LPR）等市場(chǎng)利率下行等。

　　上述舉措為高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造了良好的貨幣金融環(huán)境。10月，廣義貨幣（M2）和社會(huì)融資規(guī)模存量同比分別增長(zhǎng)10.3%和9.3%。9月，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.8%，處于歷史最低水平。

　　同時(shí)，中國央行還發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用，加大對(duì)小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新等重點(diǎn)領(lǐng)域的支持力度。數(shù)據(jù)顯示，三季度末，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具余額約7萬億元，約占中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模的15%。

　　對(duì)于中國地方政府債務(wù)問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位，到2022年底，中國政府的債務(wù)余額約為60萬億元人民幣，約為當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的50%，中央政府債務(wù)率約為21%，處在相對(duì)較低水平。即使按照國際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)，我國政府總債務(wù)率約為78%，而G20國家約為94%、新興市場(chǎng)平均值約為65%。

　?。ㄗ髡邽椤敦?cái)經(jīng)》記者）

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