在房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求持續(xù)得到滿足的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風險化解工作也迎來新的政策護航。人民銀行與銀保監(jiān)會近日聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務。

　　通知主要圍繞六方面內(nèi)容展開，包括：穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制。

　　并購是房地產(chǎn)企業(yè)重要的風險化解手段之一。記者了解到，該通知的一大看點就是，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。值得注意的是，被兼并收購的對象應為項目而非企業(yè)股權。

　　支持優(yōu)質(zhì)項目并購推動行業(yè)風險化解

　　通知強調(diào)，銀行業(yè)金融機構要穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序地開展房地產(chǎn)項目的并購貸款業(yè)務。重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

　　一位接近監(jiān)管人士對記者表示，這其中有若干方面值得注意：兼并收購的主體是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括大型民營、國企和央企等。被兼并收購的對象為優(yōu)質(zhì)項目，而非過去大家所熟悉的企業(yè)股權。通過兼并收購房地產(chǎn)項目，可以促使一些經(jīng)營不善，且尚未瀕臨破產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)“瘦身”、防范化解風險。

　　該人士還表示，此前一些銀行有意向為收購優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的企業(yè)發(fā)放并購貸款，但因具體操作細則、監(jiān)管方向和要求等方面尚未明確，在具體實施落地過程中有所顧慮。而本次通知出臺的一大目的就是為了打消市場的這種顧慮。

　　相關工作已在積極部署與推進當中。據(jù)悉，央行與國資委已于近期召開會議，引導優(yōu)質(zhì)主體基于市場化的原則做好項目并購工作。此外，央行與銀保監(jiān)會也在近期就穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務召開會議，部分主要銀行參加會議。會議還要求，對于出現(xiàn)風險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不要盲目抽貸斷貸。

　　明明債券研究團隊認為，地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進展到信用重構的關鍵階段，一部分公司需要實質(zhì)去杠桿，少數(shù)公司需要變賣資產(chǎn)，甚至債務重組。但是可以預期的是，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，金融政策也會注重逆周期調(diào)節(jié)。在債務出清后，房地產(chǎn)行業(yè)會平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　債券融資回暖“活水” 為行業(yè)注入信心

　　債券融資是房地產(chǎn)行業(yè)“補血”和化解風險的重要途徑。通知要求，加大債券融資支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

　　為了配合發(fā)債融資，通知一方面鼓勵銀行業(yè)金融機構積極為并購企業(yè)發(fā)行債務融資工具提供服務，提高發(fā)行效率；另一方面，鼓勵其投資并購債券、并購票據(jù)等債務融資工具。

　　實際上，債券市場支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務融資工具用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的收購，已先行一步。12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會。

　　據(jù)參會人士透露，交易商協(xié)會將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的收購，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　多重利好信號釋放的背景下，房企債券融資步調(diào)明顯加快。12月以來，碧桂園、重慶龍湖等多家房地產(chǎn)企業(yè)宣布啟動發(fā)行中期票據(jù)、供應鏈ABS等。12月8日，招商蛇口在交易商協(xié)會注冊并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。

　　一系列融資活動陸續(xù)落地，不僅為房企補充“活水”，也為房地產(chǎn)行業(yè)注入了信心。“近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際有所調(diào)整，整體以穩(wěn)為主。在政策的支撐下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營和融資、一二級市場都現(xiàn)出邊際改善，包括銷售降幅趨緩、按揭貸款增速企穩(wěn)、銀行間和交易所產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行、二級利差階段性有反彈。”中金公司固定收益研究團隊表示。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，隨著政策回暖，金融市場將繼續(xù)為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司提供融資渠道，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

　　提高并購服務效率按穿透原則評估合規(guī)性

　　在并購融資顧問服務方面，通知鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡的渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場業(yè)務資源，提供融資顧問服務，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方的需求，提升并購成功率。

　　為提高并購服務效率，通知還要求，加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程的服務效率；對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調(diào)查、信貸審查；配合并購雙方推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，從而為并購融資營造良好環(huán)境。

　　此外，通知強調(diào)，銀行業(yè)金融機構要做好風險管理。要求金融機構按照穿透原則評估項目的合規(guī)性，同時要嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求。加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金的用途監(jiān)控。

　　通知還表示，建立報告制度和宣傳機制。銀行業(yè)金融機構要建立重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報告開展并購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息等。