江沁園(陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁)：各位好！

　　其實(shí)《觀點(diǎn)》的會(huì)議我參加比較多，物業(yè)會(huì)議頭一次，我想告訴大家一件比較有意思的事情，我參加一些房地產(chǎn)論壇，因?yàn)樗麄兪俏覀冎饕灰渍搲?，十分之一人鞠躬，今天我發(fā)現(xiàn)你們前幾位發(fā)言的人都鞠了躬，這表現(xiàn)了業(yè)務(wù)的本質(zhì)，我們心存卑微，我們是一群這樣的人，但是往往是心存卑微的人，你看看我們的市值，再看看他們的市值，很不一樣，我對這個(gè)行業(yè)充滿了前景。

　　我在紐約買了一套房子，我走的時(shí)候租出去了，物業(yè)公司幫我租出去的，是3600美元一個(gè)月，但是物業(yè)費(fèi)1000美元，他們的游戲很簡單，物業(yè)費(fèi)占1/4。如果用他們的標(biāo)準(zhǔn)看我們這個(gè)行業(yè)，我覺得空間大得不得了，啥時(shí)候我們僅物業(yè)費(fèi)收入能占租賃收入的1/4，這個(gè)游戲是很不一樣的。

　　我也在想另外一個(gè)事情，我管物業(yè)也管過三年，里面的麻煩事太多了，后來跟老板說，我搞金融的，還是多管管CFO吧，所以后來就弄上市去了，但是那一段經(jīng)歷讓我發(fā)現(xiàn)你要做好服務(wù)，必須心存卑微之心。往往我們在物業(yè)費(fèi)的前提下也許不能做到歐美那樣的水平，如果占不了1/4怎么辦？得想招，今天可以告訴大家一些比較有意思的話題，就是說往往羊毛出在豬身上，我們?nèi)α诉@么多人，老百姓天天在買新車，這個(gè)是不是一個(gè)值得考慮的賽道？

　　看這個(gè)數(shù)據(jù)，物業(yè)公司最主要的收入來源還是傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)收入，非物業(yè)收入里面停車費(fèi)也還沒有。

　　這是我們跟一家國企的物業(yè)服務(wù)公司簽了有關(guān)有關(guān)停車管理的合同，左邊這個(gè)圖是非物業(yè)收費(fèi)，其實(shí)平均水平跟你們百強(qiáng)來比還是差蠻多的，停車收入只占3%，這家國企里面商業(yè)的項(xiàng)目比較多一些，所以它的停車流水還是比較大的。

　　我們是想2022年，我們經(jīng)過一年的時(shí)間把策略制定好，明年提升3倍，提升3倍收入會(huì)增加3個(gè)億，現(xiàn)在收入是1個(gè)億，而且大部分的收入是沒有什么邊際成本的，全是利潤，沒有什么邊際成本。怎么做？預(yù)計(jì)2022年它里面占的收入比是9%左右，除了它自己發(fā)展、貢獻(xiàn)越來越多的車位，占5%，還有一個(gè)很大的方面就是它和政府合作的城市更新方面，把政府的停車資源拿過來，這是以前不敢想的，現(xiàn)在跟我們合作以后敢想了。我們陽光海天最早接觸的就是商業(yè)項(xiàng)目，這是我們的平均業(yè)績，在進(jìn)場第三年運(yùn)營效率提升了70%。

　　住宅類的，我相信在座各位很多都是一些住宅的管理者，我們大概想了三個(gè)方面，我們正在嘗試，因?yàn)樽≌覀冏龅牟欢?，這是實(shí)話，可能通過三個(gè)方式。一個(gè)是提升增值服務(wù)，因?yàn)楸旧砀覀児酒ü珊竺媾艿脑鲋捣?wù)商比你們多很多，當(dāng)然碧桂園比我們項(xiàng)目多很多，但是基本上都是住宅項(xiàng)目為主。

　　另外在北京我們有自己的一家中心店，輻射大概周邊3、4個(gè)小區(qū)，搞一個(gè)“車管家”，我們統(tǒng)計(jì)了一下，每年在每個(gè)車主身上可以掙500塊錢，大家可以想一下自己小區(qū)里面有多少輛車，每年掙500塊錢是什么概念。第三可以增加業(yè)主的黏性，還有一個(gè)很重要的就是如何幫開發(fā)商賣掉剩余的車位，這個(gè)如果解決的話將是非常大的一個(gè)痛點(diǎn)。

　　這張圖說的很明白了，我們現(xiàn)在正在合作的客戶現(xiàn)在有停車的利潤，不是沒有，但是它獲取利潤的來源在哪兒呢？它獲取利潤的來源是左口袋倒到右口袋，其實(shí)就沒有市場化獲取資源的能力，我是想表達(dá)這個(gè)觀點(diǎn)。如果它要有市場化獲取的能力，它就會(huì)虧這么多，這是我們的測算，但是合作以后可以把灰色的部分做上來，就是我們可以通過市場化手段可以獲取60%的收入。

　　大家都提到數(shù)據(jù)運(yùn)營，其實(shí)這個(gè)賽道里面我們已經(jīng)把這個(gè)數(shù)據(jù)運(yùn)營做的非常成熟，不是因?yàn)槲覀儽葎e人聰明很多，而是因?yàn)槲抑蛔鲞@件事情，而在座的各位可能有100件事情要做，所以我們這個(gè)平臺(tái)還是很值得大家去參觀一下的，我們也投了很多錢，只是在一件事情上面砸足了功夫和錢，而且取得了非常好的效果，所以導(dǎo)致我們公司的發(fā)展速度，2018年管理車位10萬個(gè)，今年一下到了50萬個(gè)車位左右。

　　我想引起大家對這個(gè)板塊的關(guān)注，我認(rèn)為大家都是行家，有一種開放和合作的心態(tài)，如果你要想每件事情都自己干可能很難，要把每一個(gè)賽道里面讓開一部分，跟我們這些專門干這個(gè)干了15年的企業(yè)合作，總會(huì)有一些意外的驚喜。

　　謝謝！

（文章來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）