全國土地市場大復蘇
來源： 界面新聞 作者： 發(fā)布時間：2020-02-16 09:46:00
盡管房企的項目還未開工，但在各地的土地市場上，房企的競爭早已開始。
2月14日，北京進行了鼠年的第二場土拍，位于海淀和昌平的3幅地塊均競拍火熱，最終成交金額達到196.8億元。而在三天前，北京剛剛進行了節(jié)后的第一場土拍，3幅地塊賣出了80億元，房企間競爭同樣激烈。
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉表示：“最近敢拿地的其實都是賭博，疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優(yōu)質(zhì)底價地塊，彎道超車，但如果疫情影響持續(xù)，那么很可能就是跌下泥潭。“
那些敢于在當前階段積極拿地的房企，顯然對土地市場和后市有著樂觀的預計，當然也有房企會持謹慎態(tài)度。在當前市場環(huán)境下，房企間對后市的判斷已經(jīng)出現(xiàn)巨大分歧。
過去十多年的數(shù)輪調(diào)控周期中，勇于賭博的房企，如能踏準市場行情，往往都會獲得巨額回報。但這一次，在行業(yè)嚴厲調(diào)控、“房住不炒”主基調(diào)不會改變的背景下，豪賭的房企能否走到最后，依然要打上大大的問號。
對擁有資金優(yōu)勢的國企來說，他們認為現(xiàn)階段就是好的拿地機會。
北京某國企的一位高管向界面新聞表示：“雖然受疫情影響，但不得不說，目前是北京最近四五年來最好的拿地時機和房企進京時機”。
疫情雖嚴重，卻擋不住各地在網(wǎng)上繼續(xù)賣地。除了北京外，全國各大城市也掀起了土拍熱浪。廣州、杭州、南京、成都、福州、溫州等地均開始了節(jié)后的首次賣地。其中溫州的一幅土地競拍9個小時、叫價400多輪才分出勝負。
上海也在近期掛出一幅巨無霸地塊——由28幅地塊組成的徐匯濱江西岸金融港地塊，起拍價格高達310.2億元，如順利成交，將極有可能刷新全國總價地王的記錄。
東方證券在一份報告中提到，隨著2019年下半年土地溢價率的持續(xù)下降，今年預計會有較好的補倉機會。
從最近兩次北京拍地的情況來看，2月11日的三幅地塊競得者為首創(chuàng)、華潤與中交、京能，2月14日，地塊競得者為首開+華潤+住總+中交、綠城、首開+住總+建工。很明顯，擁有央企國企身份的地產(chǎn)公司，已經(jīng)沖在了前面。
北京地產(chǎn)評論人士澤龍表示，由于北京土拍總價門檻較高、年初供應地塊較多、大量限競房同質(zhì)化產(chǎn)品庫存高壓，同時受疫情影響，部分規(guī)?；⒏吒軛U、快周轉、負債高的房企對目前階段的土拓將會更加審慎，當然，背后現(xiàn)金流的吃緊自然是剛性因素。
為支持疫情下的正常經(jīng)濟發(fā)展，近期金融市場的流動性已經(jīng)得到釋放。
2月3日，央行開展1.2萬億元公開市場逆回購操作，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元，隨后繼續(xù)通過公開市場操作逆回購投放資金5000億，釋放流動性累計達1.7萬億元，這相當于出現(xiàn)1%的降準。多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士認為，不排除寬松的資金最終流向房地產(chǎn)市場的可能。
上述國企高管向界面新聞表示：“此次央行放水對房地產(chǎn)肯定有利好，不過，主要有利于大型房企，中小房企生存環(huán)境會更差一些，從融資角度來看，去年的情況就不樂觀，現(xiàn)在當然更差。”
當代置業(yè)總裁張鵬也表示，中小房企融資成本相對更高、去化周期更長，相比國企、大型頭部企業(yè)來說資金壓力更大，從全年來看，企業(yè)間收并購數(shù)量會有一定程度增加，預計行業(yè)集中度會進一步加大。
當代置業(yè)2019年的銷售額約362億元，全國房企排名約80位，屬于中小型房企之列。
近期房企也普遍加大了境外融資的力度，盡管美元債的利率有所下降，但對于中小企業(yè)來說，融資成本依然高企。
在2月份的最新發(fā)行的幾筆美元債中，中梁，榮盛的票面利率都超過了8%，而浙江房企佳源國際的一筆6000萬美元優(yōu)先票據(jù)，利率達到了13.75%。
某信托機構員工也向界面新聞表示，“目前不太給小房企做融資了，風險比較大，我們之前只做前50的房企，后面擴展的話會做前100名的，但還是要看項目條件和風控措施。”
中指研究院企業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理白彥君分析，目前對于資金狀況比較健康的房企來說，正是拿地的好時機，針對一些大的國有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)，他們穿越周期的能力比較強，建議這些企業(yè)在當下適當積極投資重點二線城市，包括受疫情影響的城市。
對一些短期有資金壓力的企業(yè)，建議短期內(nèi)避開受疫情影響較大的城市，因為這些城市銷售回款的流動性會弱一些，同時也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現(xiàn)能力比較強的一二線的城市。
目前疫情已經(jīng)對宏觀經(jīng)濟造成了影響，中山證券分析認為，由于產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生較大變化，目前消費對經(jīng)濟增長的貢獻明顯增加，與消費相關的服務業(yè)，特別是對與線下消費密切相關的服務業(yè)影響更大；2020年1月底以來，政府在疫情防控方面的措施更為嚴格，特別是延長春節(jié)假期、推遲企業(yè)復工，對工業(yè)生產(chǎn)的影響比較大。
目前房地產(chǎn)已經(jīng)進入存量時代，現(xiàn)階段大幅放松地產(chǎn)調(diào)控的概率偏低，所以地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用有限；中國目前處于經(jīng)濟下行周期，可能后續(xù)經(jīng)濟的反彈力度也會弱于SARS時期。
而在房地產(chǎn)領域，受疫情影響，各地項目紛紛陷入停工狀態(tài)，僅恒大就有1246個項目停工，目前各地項目復工仍舊沒有明確的通知，1月份之后，福州、贛州、宜昌、廣州、湛江、騰沖、昆明、南京、廈門等城市紛紛下發(fā)通知，要求企業(yè)關閉售樓處。而從一月份上市房企的銷售數(shù)據(jù)來看，基本上都處于下滑態(tài)勢。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數(shù)的30%-50%，調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企(以中小型企業(yè)為主)受影響貨值超4400億元；26家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，受停工停售影響的積壓庫存超40億元；某家典型房企單月資金缺口將達100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個月運轉。
上述國企高管就表示：“目前北京土地供應較多且極為密集，從目前土拍端房企的參與熱情和競價情況看，我感覺大家都很有信心。”
多數(shù)人判斷，疫情中的購房需求并沒有消失，在疫情結束后，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一波增長。另外在政策方面，特別是緩解企業(yè)資金壓力方面，地方也有所松動。
截至目前，濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等城市出臺土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。
2月12日，無錫、西安兩地連夜出臺抗疫情、穩(wěn)經(jīng)濟的政策及措施，此前河北、天津、重慶、浙江、上海、南昌等10余個省市也出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政。
張大偉表示：“從全國看，如果湖北能在2月份就控制住疫情，疊加預期中的降息等政策，市場會快速恢復。甚至可能再現(xiàn)一波明顯的小陽春。”
而澤龍表示：“如果大家都相信這次疫情會在短期以小幾個月的節(jié)奏控制下來并解除一級響應，那么最難的不是現(xiàn)在拿地，而是幾個月前拿的項目。恰恰現(xiàn)在拿地后，開盤時點也許剛好趕得上一切恢復正常后的樓市大陽春。”
但對于這波行情到來的時間點仍舊需要看疫情結束的時間，上述國企高管表示，預測下半年北京會有一波中等規(guī)模的行情到來。
