冬奧之城張家口樓市正遭遇逆水寒。

　　“現(xiàn)在每個月都是‘零成交’，這種情況從去年年底一直持續(xù)到現(xiàn)在。”張家口融強(qiáng)地產(chǎn)常務(wù)負(fù)責(zé)人薛經(jīng)理在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時如是表示。

　　融強(qiáng)地產(chǎn)在張家口深耕十余年，是當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘牡禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其面臨的市場困境是當(dāng)下張家口房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照，“張家口房每個地產(chǎn)公司不管大小都這樣，現(xiàn)在基本上沒什么成交量，這就是真實(shí)的市場行情。” 目前該公司有兩個主推項目，低密度花園洋房御山墅均價12000元/平方米、高層住宅融強(qiáng)御品均價9900元/平方米。這一價格，與兩年前的價格相差無幾。

　　融強(qiáng)地產(chǎn)的遭遇并非個案，品牌房企的境遇同樣如此，一位不愿具名的品牌房企項目負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報記者透露：“我們上個月就是‘零成交’，這個月現(xiàn)在就賣了一套，看月底能不能再沖個兩三套。”

　　2015年7月31日，北京攜手張家口獲得2022年冬季奧運(yùn)會舉辦權(quán)。一時間，張家口盡享冬奧會“紅利”。2015年至2017年，張家口樓市迎來快速發(fā)展進(jìn)階，品牌房企扎堆布局、大體量項目集中供應(yīng)、房價也開始大跨度上漲。

　　但冬奧紅利提前透支、供應(yīng)量激增、項目同質(zhì)化嚴(yán)重，讓張家口樓市在經(jīng)歷2016年“搶房潮”的火爆之后，進(jìn)入了近一年之久的“零成交”冰封期。

　　2019年8月末，中國房地產(chǎn)報記者采訪多家品牌房企張家口項目負(fù)責(zé)人獲悉，多數(shù)房企的項目每月的銷售數(shù)據(jù)停留在個位數(shù)，自2018年年末至今，“零成交”的月份亦不罕見。

　　前述品牌房企負(fù)責(zé)人表示，2016年品牌房企涌入張家口，供應(yīng)量增大，奧運(yùn)紅利、棚改紅利目前已經(jīng)壓縮的沒了。“本地的剛需紅利也好、改善紅利也好、棚改紅利也好，基本吃透了，拓展空間有限。”

　　多位房企項目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，張家口樓市調(diào)控政策僵化(本地戶籍限購2套，外地限購1套，二手房3年內(nèi)不能入市交易)導(dǎo)致交易萎縮，讓市場沒有信心；二手房買賣被限制，市場沒有流動起來，限制購房者的購房意愿；其次是營商環(huán)境較差，職能部門審批效率低下，對房地產(chǎn)行業(yè)的把控引導(dǎo)不專業(yè)，是造成當(dāng)前房企集體遇困的重要成因，連鎖反應(yīng)是宅地供應(yīng)量增大的情況下，房地產(chǎn)投資強(qiáng)度降低，宅地成交量降低。

　　對于未來，前述品牌房企項目負(fù)責(zé)人坦言：“多數(shù)房企不愿意再從橋東、橋西在內(nèi)的城區(qū)拿地，只會去往八達(dá)嶺和下花園這兩個地區(qū)尋求機(jī)會。”

　　張家口樓市的內(nèi)生邏輯

　　張家口位于河北省西北部頂端，作為河北省二級中心城市，是河北省重要的能源工業(yè)基地，連接西北和華北地區(qū)的樞紐城市。

　　張家口作為京北重要門戶，申奧成功后房地產(chǎn)投資上升態(tài)勢明顯，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，但整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴度增加。

　　2015年至2017年期間，張家口房產(chǎn)市場快速發(fā)展起來，進(jìn)入品牌房企時代，但是舊有地產(chǎn)無序發(fā)展的后果無徹底清除，埋下的隱患依然在發(fā)酵。

　　2016年下半年，張家口出現(xiàn)“搶房潮”銷量達(dá)到峰值，隨之房價飆升?；鸨姆康禺a(chǎn)行情和未來可期的發(fā)展前景，吸引了眾多品牌房企圍獵。

　　恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、當(dāng)代置業(yè)、榮盛、融創(chuàng)、金科、鴻坤等在北京占據(jù)市場地位的房企都選擇張家口布局。競爭不可避免，這些項目的體量都十分可觀，從增加供應(yīng)量的角度上，給張家口區(qū)域型市場帶來不小的壓力。

　　張家口中心城區(qū)土地價格的瘋漲，一方面是由于土地資源的稀缺屬性，尤其是作為目前張家口人口居住中心和經(jīng)濟(jì)中心所在橋東區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊更為稀缺；另一方面，張家口這一環(huán)京四線城市，在2015年之前長期處于一線房企真空地帶，但自從2015年7月31日申冬奧成功之后，短時間內(nèi)受到了國內(nèi)眾多一線房企的青睞和關(guān)注。

　　這其中，遠(yuǎn)洋·尚東萬和是2015年張家口的地王項目，占地面積約109畝，成交總價84160萬元，成交單價768.63萬元每畝。

　　張家口的住宅用地在2015年770萬元/畝的地王價格之后，在2018年每畝價格突破了800萬元、900萬元、1000萬元三個量級，直接達(dá)到了1131萬元/畝，這樣的土地價格表現(xiàn)，對于一個區(qū)域型的四線城市而言顯然是在透支其未來幾年的提升空間。

　　土地價格的飆升催生了房價的應(yīng)聲上漲，2015年，張家口樓市均價約6000元/平方米，2016年上漲到均價約8000元/平方米，2017年均價10486元/平方米，時至今日，在橋東區(qū)住宅成交均價躍升至11350元/平方米。

　　橋東區(qū)紅旗樓板塊以及經(jīng)開區(qū)是主城區(qū)房價最高的區(qū)域，成交價達(dá)到12000元/平方米。2018年上半年各大項目依然抱有幻想，下半年仍未見起色，房企難抵壓力紛紛明降暗調(diào)。借助節(jié)日加大優(yōu)惠力度爭搶客戶。2019年開年后開始廝殺，市區(qū)在售項目幾乎全線降價。2018年下半年主城區(qū)開始逐漸降價，均價從10300元/平方米降到9500元/平方米，均價每平方米直降800元。

　　2019年，全市在售及待售的中高端樓盤約17個，主要集中在中心城區(qū)紅旗樓板塊及經(jīng)開區(qū)。包括金科國控·博萃天宸、紫風(fēng)郡、融創(chuàng)奧城、遠(yuǎn)洋尚東萬和、融強(qiáng)御山墅等項目。目前中心城區(qū)成交價在12000元至13000元/平方米。

　　主城區(qū)的中高端中近50%由一線房企開發(fā)，在售6個待售6個。銷量最高的項目月銷僅20多套，高端住宅市場成交慘淡。

　　市場疲軟導(dǎo)致的結(jié)果就是房地產(chǎn)投資強(qiáng)度、土地成交量的下降。

　　張家口市統(tǒng)計局于8月26日發(fā)布的《1~7月張家口市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況》顯示，1~7月，全市固定資產(chǎn)投資同比下降10.6%。其中，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資下降29% 。

　　2019年上半年，張家口住宅用地供應(yīng)53宗，供應(yīng)面積366萬平方米，同比下降23%；成交32宗，成交面積193萬平方米，同比下降50%，成交均價為1314元/平方米，環(huán)比下降21%，同比下降23%；溢價率為0.03%。

　　天量庫存或需去化十年

　　相對于市場疲軟，天量庫存的難以去化，已成張家口樓市難以承受之重。

　　據(jù)多位受訪品牌房企項目負(fù)責(zé)人均表示，目前張家口樓市面臨的大問題就是去庫存：土地儲備去化周期全國第一，庫存將超460萬平方米，去化周期超過120個月；此外，項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，同面積段與同價格區(qū)間放量巨大，且主要競品2019年降價勢頭明顯，在售項目普遍降價1500元~2500元/平方米；更為嚴(yán)峻的是，市場管控可能一直延續(xù)到2019年年底。

　　2019年度張家口市橋東區(qū)、橋西區(qū)、經(jīng)開區(qū)、下花園、宣化區(qū)、萬全區(qū)、崇禮區(qū)和察北、塞北管理區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，住宅用地746.6032公頃(其中保障性安居工程用地324.4988公頃)。

　　2019年繼續(xù)大量出讓住宅用地，按照目前張家口樓市去化速度來看，張家口的土地儲備去化周期恐怕會大幅增長。

　　冰凍三尺非一日之寒。據(jù)了解，2018年品牌開發(fā)商開始在張家口集中放量，整體供應(yīng)超34萬平方米，主要面積在140平方米以內(nèi)、總價在150萬元以內(nèi)的產(chǎn)品， 2019年的直接競品有金科國控博翠天宸、紫楓郡、保利中央公園、碧桂園天璽、融創(chuàng)奧城等多個項目集中入市，品牌房企和當(dāng)?shù)胤科蟮娜诞a(chǎn)品都存在激烈競爭。

　　當(dāng)?shù)胤治鰯?shù)據(jù)顯示，張家口主城區(qū)住宅成交量受價格漲跌波動較大，目前市場更加凸顯這一特征。2018年上半年各大項目依然抱有幻想，下半年仍未見起色，房企難抵壓力紛紛明降暗調(diào)。借助節(jié)日加大優(yōu)惠力度爭搶客戶。2019年開年后開始廝殺，市區(qū)在售項目幾乎全線降價。

　　據(jù)品牌房企金科張家口分公司提供的銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年張家口市場，月均容量約為1.3億元，上半年除3月出現(xiàn)短暫小陽春外，整體成交量呈逐月下滑趨勢，市場疲軟持續(xù)加劇，隨著新項目在下半年入市，市場競爭加劇，價格戰(zhàn)勢頭愈演愈烈。

　　交易萎縮二手房流通性不足

　　“市場沒有流動起來，不論剛需人群，還是房地產(chǎn)投資者，都需要考慮房地產(chǎn)未來能夠變現(xiàn)的能力，也就是流動性。”金科地產(chǎn)華北區(qū)負(fù)責(zé)人謝濱陽在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　對于輿論認(rèn)為張家口樓市的問題是供大于求的看法，他并不認(rèn)同。“如果交易量正常，比如只消化150萬平方米，突然供應(yīng)200萬平方米，這個我認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)過度了。但現(xiàn)在的問題不是開發(fā)過度了，而是交易萎縮的太厲害了，交易萎縮導(dǎo)致市場沒有信心，房地產(chǎn)成了死水一潭，這個交易量萎縮影響市場信心不足，源頭是什么？就是政策和輿論兩個方面。”

　　“當(dāng)?shù)卣^于死板地執(zhí)行了國家的調(diào)控政策，國家的政策是因城施策，房價漲的過快的交易太活躍的可以進(jìn)行調(diào)控。張家口面臨的問題是房子和土地根本就賣不出去，就應(yīng)該調(diào)適引導(dǎo)市場健康發(fā)展。”謝濱陽表示。

　　中國房地產(chǎn)報記者采訪期間，未看到當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的意愿和動向。

　　市場不景氣導(dǎo)致的后果也開始顯現(xiàn)，“多數(shù)品牌房企不看好張家口核心城區(qū)的房地產(chǎn)市場。連融創(chuàng)這種銷售能力很強(qiáng)的品牌房企也面臨著銷售不力的困境，像保利、碧桂園所拿地塊的遺留問題一直未能處理好，影響正常入市。”某品牌房企項目總?cè)缡潜硎尽?/p>

　　然而，這種情況持續(xù)下去對當(dāng)?shù)氐耐恋刎斦敖?jīng)濟(jì)發(fā)展都會帶來負(fù)面影響，如果沒有土地的收入，舊城改造這些都需要巨量資金投入。“部分區(qū)政府部門的公務(wù)員工資發(fā)放已出現(xiàn)問題。”一位接近當(dāng)?shù)卣闹槿耸空f。

　　前述接受采訪的融強(qiáng)地產(chǎn)薛經(jīng)理則認(rèn)為：“整體上還是市場的原因，供大于求，購房者無論是投資也好、自住也好，實(shí)際上之前該買的早買了，中高端改善型市場份額較少，競品集中。”

　　“現(xiàn)在市場不正常就是交易量太低，如果說哪一個開發(fā)商賣的好可以說明問題，目前的實(shí)際情況是大家都賣的不好。”他說。

　　“張家口本身就是一個小城市，幾十萬人口，這幾年全國十大房企全過來了，目前市場上的產(chǎn)品差異不是很大，好的也好不到哪兒，壞的也壞不到哪兒。”他說，“大家都知道房地產(chǎn)在走下坡路，本地開發(fā)商都是硬撐著，八月十五中秋節(jié)是一個節(jié)點(diǎn)，之后就要考慮建筑工程款、農(nóng)民工工資支付問題，這是大家都要面對的大問題，到年底本地開發(fā)商能不能支撐住都很難說。”

　　此外，“營商環(huán)境差；對房地產(chǎn)政策把控不準(zhǔn)不專業(yè)；審批效率低下，也是導(dǎo)致品牌房企在張家口核心城區(qū)拓展困難、去化周期拉長的重要原因。”一位品牌房企項目負(fù)責(zé)人總結(jié)道。

　　對于調(diào)控政策過于死板的問題，張家口市房管局工作人員則向中國房地產(chǎn)報記者道出他們的難處：“現(xiàn)在全國市場整體相對低迷，不單是張家口一個樣本，其實(shí)張家口的限購政策是相對寬松的，外地人沒有任何附加條件可以買一套，在市區(qū)，本地人可以買兩套。最早我們研究決定本地戶籍限購三套，外地人限購一套，后來住建部在懷來組織召開了現(xiàn)場會，本地戶籍限購不允許超過兩套。”

　　2017年5月26日張家口出臺限購政策，在張家口中心城區(qū)(橋東區(qū)、橋西區(qū)、經(jīng)開區(qū))已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區(qū)沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1 套住房；對在張家口中心城區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在中心城區(qū)購買住房；張家口新購住房3年后方可上市交易。

　　在業(yè)內(nèi)看來，限購政策升級體現(xiàn)出政府相關(guān)部門對于穩(wěn)定樓市穩(wěn)定預(yù)期的考慮。

　　“張家口市政府也得考量整個大局，不能隨便取消限購，放寬政策，還是要根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整。”薛經(jīng)理說。

　　多位受訪房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為張家口屬于內(nèi)生型城市，市場大幅度增長可能性較低，房地產(chǎn)投資屬性較低，“冬奧會對張家口房地產(chǎn)市場帶動不是很大，只是對崇禮滑雪渡假板塊，公寓性質(zhì)的，度假性質(zhì)的有影響，因為這些客群不會為了滑雪買一套房，更不會在張家口城區(qū)買房。”

　　中國房地產(chǎn)報記者集中采訪的多位有購房意愿者則認(rèn)為，張家口房價過高且全國房地產(chǎn)市場處于下行趨勢，寄望于價格下降，或者賣掉現(xiàn)有住房實(shí)現(xiàn)換房的目的，但是現(xiàn)在二手房3年內(nèi)不準(zhǔn)買賣的限購政策，讓多數(shù)中低收入人群對高企的房價望而卻步。

　　但是，支撐多家品牌房企仍然堅守的原因在于，他們認(rèn)為張家口房地產(chǎn)市場還屬于增長型市場。“我認(rèn)為前兩三年的交易水平是正常的，這種認(rèn)知是基于張家口的城市化率還不是很高。張家口管轄多個區(qū)縣，如果高鐵通了，會加速這種城市化進(jìn)程，農(nóng)村的到縣城，縣城到城區(qū)過渡。因為這種內(nèi)生型城市的居民要去石家莊太遠(yuǎn)，到北京房價又太高，實(shí)際上這個地區(qū)還是聚集效應(yīng)的高地，具有相應(yīng)的吸引力。”謝濱陽說。

　　房企尋求政策解困

　　對于當(dāng)下的困境，部分房企選擇尋求當(dāng)?shù)卣诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策上給予“松綁”。

　　2019年7月份，包括保利、金科、融創(chuàng)、融強(qiáng)、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的幾家房企向張家口市政府及相關(guān)職能部門提交了《關(guān)于促進(jìn)張家口市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議》，主要包括深化住房供給側(cè)改革；盤活二手房、培育新客戶；在政策優(yōu)惠、按揭、公積金貸款等方面進(jìn)一步放寬限制、優(yōu)化資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則條款；加強(qiáng)政策引導(dǎo)。

　　其中，通過房地產(chǎn)開發(fā)滿足多樣化市場需求，建議調(diào)整或取消“對在中心城區(qū)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區(qū)沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1 套住房”的規(guī)定。相關(guān)城市政策：南京市高淳區(qū)已于6月4日宣布，外地人在高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明。

　　二手房上市的延時控制，使得購房者心存顧慮，或因為現(xiàn)有住房無法出售，資金不能回收，而無力購入新房從而實(shí)現(xiàn)改善。因此建議，不再強(qiáng)調(diào)“新購住房3年后方可上市交易”或縮短住宅入市交易時限。

　　此外，這一建議從重視“調(diào)控”轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)“調(diào)適”，因人施策。根據(jù)購房人的實(shí)際需要，予以更多支持。一是鼓勵本市及外來人口在張家口“置地安居，入籍就業(yè)”，把房地產(chǎn)作為爭搶人才，聚集人才的重要環(huán)節(jié)；二是公積金政策亦可進(jìn)行適度調(diào)整，如降低二套房公積金貸款首付比例、商業(yè)貸款可以商轉(zhuǎn)公、公積金貸款可以多渠道提取等方式；三是出臺減半征收購買首套住房的契稅。

　　提出建議的多家房企，還提出應(yīng)優(yōu)化《張家口市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》相關(guān)條款。“一是建議降低重點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，助力企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)；二是進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管審批流程，調(diào)整多樓棟在同一預(yù)售證情況下需分別提取重點(diǎn)監(jiān)管資金的現(xiàn)狀，在特定的前提下可合并提取，加快資金提取速度；三是簡化預(yù)售監(jiān)管賬開立程序，多個預(yù)售證可歸集到同一銀行開立的監(jiān)管賬戶，有限節(jié)約社會資源。”

　　至截稿前，中國房地產(chǎn)報記者獲得的最新消息是，張家口市政府正組織相關(guān)企業(yè)召開座談會。