隨著監(jiān)管部門再三強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“調(diào)控不放松”，房企融資狀況也出現(xiàn)了較大的變化。

　　同策研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企完成融資總額環(huán)比大降超5成，創(chuàng)兩年來(lái)月度新低。其中，公司債發(fā)行總額更是環(huán)比大降近8成。

　　接受券商中記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公司債融資大降是5月房企融資總額驟降的原因，說(shuō)明房企的融資渠道在階段性收緊，而部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱是融資層面有些收緊的原因，目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。

　　值得注意的是，6月4日，本輪新房?jī)r(jià)格同比漲幅最大的西安出臺(tái)了調(diào)控新政，要求嚴(yán)格購(gòu)房資格審查。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)41次，政策收緊預(yù)期再次強(qiáng)烈。

　　公司債發(fā)行總額環(huán)比降8成

　　繼4月小幅回落后，5月房企融資總額繼續(xù)大幅下滑。同策研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，環(huán)比大降52.07%，創(chuàng)兩年來(lái)月度新低。

　　其中，一直是房企融資最重要的兩個(gè)渠道——公司債和其他債權(quán)融資大幅縮水。

　　具體來(lái)看，5月債權(quán)融資額為326.67億元，其中，信托貸款融資總額排名第一，為100億元，環(huán)比上漲32.76%，占比27.17%；發(fā)行公司債融資總額排名第二，為95.85億元，環(huán)比大幅下降79.74%，占比26.05%；境內(nèi)銀行貸款融資總額排名第三，為77.69億元，環(huán)比大幅上漲141.21%，占比21.11%；其他債權(quán)融資總額排名第四，為53.13億元，環(huán)比大幅下跌50.54%，占比14.44%。

　　另外，5月無(wú)發(fā)行中期票據(jù)、海外銀團(tuán)貸款、委托貸款發(fā)生；股權(quán)融資總額41.32億元，環(huán)比下跌36.96%。

　　值得注意的是，信托融資總額位居第一，是因?yàn)?月發(fā)生的4筆信托貸款融資中，最大的一筆是招商蛇口向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)的可續(xù)期信托貸款，金額為70億元，拉高了總?cè)谫Y額。而公司債融資總額大幅下降，成為5月房企融資總額大降的重要原因。

　　從融資成本看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2019年公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率3.83%；其次是其發(fā)行的廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 2019 年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)品種一，規(guī)模為19.5億元，票面利率3.85%。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3億美元的無(wú)抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。總體來(lái)說(shuō)，5月房企融資成本較低，基本控制在6.5%以內(nèi)。

　　地市過(guò)熱致融資生變？

　　值得注意的是，2018年5月房企公司債發(fā)行總額大幅下滑超8成，隨后融資不斷收緊，直到2018年四季度才開(kāi)始松動(dòng)，房企再次紛紛發(fā)債，而今年5月房企融資總額比春節(jié)所在的2月份還要低，公司債發(fā)行總額再次大幅跳水，這是否是新一輪融資收緊的信號(hào)呢？

　　對(duì)此，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)認(rèn)為，5月融資總額大降，說(shuō)明房企的融資渠道在階段性收緊。

　　而對(duì)于融資收緊的原因，張宏偉認(rèn)為，主要是針對(duì)現(xiàn)在各地出現(xiàn)的“地王”的一些狀況，融資層面有些收緊，目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。因?yàn)槿ツ?2月住建部對(duì)今年的調(diào)控目標(biāo)定為“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，去年四季度土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)非常不好，需要通過(guò)穩(wěn)定的相關(guān)措施避免市場(chǎng)快速下滑，但今年三月以來(lái)土地市場(chǎng)回暖力度有些過(guò)大，有些城市有些過(guò)熱，從政策面的角度來(lái)講，還要需要通過(guò)資金面的角度去調(diào)控市場(chǎng)，從而穩(wěn)定地價(jià)。

　　“我覺(jué)得從整個(gè)調(diào)控基調(diào)來(lái)講，調(diào)控的節(jié)奏感還是把握的比較好的，預(yù)計(jì)市場(chǎng)走勢(shì)也會(huì)按照整個(gè)定調(diào)的房?jī)r(jià)地價(jià)平穩(wěn)的走勢(shì)來(lái)走。”張宏偉對(duì)券商中國(guó)記者說(shuō)。

　　張宏偉同時(shí)表示，5月份的整個(gè)銷售狀況表現(xiàn)后勁不足，企業(yè)資金面壓力會(huì)大，到6月要沖刺銷售業(yè)績(jī)，有可能有一些區(qū)域和板塊還要降價(jià)來(lái)保證銷量和現(xiàn)金流，5月份融資總額大降應(yīng)該會(huì)對(duì)企業(yè)影響較大。

　　監(jiān)管部門再三強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

　　5月以來(lái)，監(jiān)管部門不斷釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)，各地調(diào)控政策進(jìn)一步收緊。

　　繼4月19日對(duì)6個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大城市進(jìn)行預(yù)警提示后，住建部又于5月16日宣布對(duì)近3個(gè)月新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，并再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

　　隨后，蘇州、合肥等土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，蘇州更是多次加碼調(diào)控，不僅對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房實(shí)施限售政策、調(diào)整了土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，而且還提出調(diào)控指標(biāo)得不到控制，7月后即刻加碼調(diào)控，包括擴(kuò)大限售范圍、提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等。

　　5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，要求銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開(kāi)展整治，其中涉及整治房地產(chǎn)融資亂象，包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等。

　　6月4日，西安市房管局發(fā)布《關(guān)于購(gòu)房資格審查的聲明》，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格購(gòu)房資格審查。而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，西安新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月同比漲幅全國(guó)第一。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，5月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)41次，年內(nèi)累計(jì)突破205次，政策收緊預(yù)期再次強(qiáng)烈。