原標(biāo)題：東亞三國房價冷暖不一
東亞三國在傳統(tǒng)文化，尤其是儒家精神上有相通之處，這在一定程度上使得日本、韓國和中國都表現(xiàn)出人口、城市集中化趨勢明顯的特點(diǎn)，從而導(dǎo)致其房價在全世界房產(chǎn)市場中總體偏高。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步和進(jìn)程不一，三國房價處于三種狀態(tài)。
最近韓國“房事”不平靜。新冠肺炎疫情仍未消除，韓國房價漲勢兇猛，尤其是首都首爾房價一個月跳漲25%之巨，驚著了不少韓國人。伴隨著恐慌性購房，韓國房價急劇上漲，成交大規(guī)模放量。韓國國土交通部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，韓國房產(chǎn)交易量達(dá)14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。此外，7月的累計房屋銷售量與去年同期相比增長了99.8%，與5年平均水平相比增長了40.0%。今年1-7月累計交易量更是高達(dá)76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最高水平?？梢钥吹?，今年三月，韓國疫情暴發(fā)后，央行將利率進(jìn)一步降到了0.5%的歷史低點(diǎn)，充裕的流動性進(jìn)一步推高了韓國樓市。
但銀行利率長期為負(fù)的日本，其房價不僅不漲，反而是全世界近30年來唯一一個房價長期下跌的案例--日本今天的房價還不到上個世紀(jì)1991年最高點(diǎn)的一半。在其他國家對房價能起到根本性推動作用的銀行低利率、甚至負(fù)利率，為何在日本不顯靈？
一是日本的城市化率已達(dá)到極致。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到驚人的93.02%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東亞地區(qū)55.6%的平均水平。也就是說，沒有更多的日本農(nóng)村人口可以轉(zhuǎn)移到城市，在需求已無新增的情況下，想要推動市場價格走高顯然不現(xiàn)實(shí)。而且，原來日本還有多個城市帶，現(xiàn)在只剩下東京及周邊幾個城市比較繁榮。就連大阪和神戶這樣的大城市也日漸衰落，更不用提中小城鎮(zhèn)了。這些衰落城鎮(zhèn)的房價猶如日薄西山，甚至許多位于偏鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)，因當(dāng)?shù)鼐用癫粩噙w出或年老逝世，面臨“空城”危機(jī)，這些地方的房子白送都沒人要。
二是日本房地產(chǎn)市場不僅缺乏人口增加帶來的新需求，反而由于嚴(yán)重的老齡化、少子化而出現(xiàn)人口下降、需求下降的趨勢。
日本厚生勞動省8月25日公布的人口動態(tài)統(tǒng)計報告顯示，2020年上半年，日本出生人口為430709人，與2019年同期相比減少8824人，是2000年以來的半年最低值。截至今年1月1日，日本總?cè)丝跒?24271318人，較去年減少50多萬人，為1968年實(shí)施人口調(diào)查以來減少幅度最多的一次。除人口持續(xù)減少外，年齡介于15至64歲的勞動年齡人口也僅占總?cè)丝诘牧?，刷新過去最低紀(jì)錄。
另據(jù)日本國立社會保障暨人口問題研究所推算，日本總?cè)丝趯⒂?045年減少至106420000人，有四成地區(qū)會減少四成以上的人口。國際貨幣基金組織(IMF)于2018年發(fā)布的年度日本經(jīng)濟(jì)審查報告預(yù)測，40年后日本人口將減少超25%。人是一切市場活動的出發(fā)點(diǎn)和需求源頭，隨著人口減少，房地產(chǎn)市場活力日趨下降，房價只能一路向南。
三是嚴(yán)格的移民政策。在發(fā)達(dá)國家中，日本長期以移民政策的嚴(yán)格甚至排斥而著稱。從政策而言，日本并不歡迎外來移民。但由于人口老齡化、少子化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，造成勞動力減少，日本漸漸接納外籍勞動者，開始大多限于醫(yī)生、教授等高等專業(yè)人才，之后隨著日本建筑、農(nóng)業(yè)、醫(yī)護(hù)等行業(yè)尤其面臨“用工荒”，對外籍勞動者的接納程度有所提高。過去20年中，日本為應(yīng)對特定部門和地區(qū)的內(nèi)部勞動力短缺，采取了接受短期培訓(xùn)或?qū)W生簽證的事實(shí)上的外來務(wù)工人員的措施。日本國會2019年12月修訂《出入境管理及難民認(rèn)定法》，并于今年4月1日生效。根據(jù)新簽證制度，日本稍微放寬外籍勞動者進(jìn)入日本的條件，以解決“用工荒”難題。
中國房價溫度處于“日本的冷”和“韓國的熱”之間。中國房地產(chǎn)今年隨著市場利率的下跌，總體穩(wěn)中有升、局部地區(qū)漲勢“喜人”。眼看著房價又要漸漲漸“飄”，為防患于未然，有關(guān)部門直接出手，掐住房地產(chǎn)公司的融資命門。
8月20日，中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議，并且制定了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。其中，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。未來房企融資環(huán)境整體偏緊，但不同房企融資難度呈現(xiàn)差異，那些債務(wù)高、短期債務(wù)多的公司可能直接被斷了“融資的奶”。
從人口增量、結(jié)構(gòu)以及城市化程度看，日本看不到房價上升的內(nèi)在動力，而韓國房價與年收入比處于10:1的水平，雖自2019年11月開始，韓國人口已連續(xù)七個月出現(xiàn)負(fù)增長，但下降數(shù)量并不大。況且城市集中化仍在進(jìn)程中，首都城市圈的房價在利率低的背景下看不到停止上漲的因素。而中國政府對房價有強(qiáng)勢管理的特點(diǎn)，房價穩(wěn)中慢升符合地方政府的長期利益。
（文章來源：國際商報）