去年年底，武漢秋季房交會疊加“全面取消限購”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列利好政策，推動樓市成交有所上漲。以10月為例，中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在全國重點(diǎn)監(jiān)測城市中，武漢10月新建住房銷售12099套，環(huán)比上漲73.44%，同比上漲59.96%，環(huán)比、同比漲幅均位列第一。
今年前兩個月，武漢樓市熱度有所走低。受寒潮影響，1月低迷開場，新建商品住房成交備案5379套，環(huán)比下降53.21%，同比下降18.94%。2月在持續(xù)凍雨和春節(jié)假期的夾擊下，武漢新建商品住房成交備案2797套，環(huán)比下降48%，同比下降77.48%。
連日來，證券時報記者走訪發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”還是讓武漢房地產(chǎn)市場感受到陣陣暖意，不管是新房還是二手房，看房客戶明顯增加，但是部分購房群體在重要節(jié)點(diǎn)對政策和市場仍然保持觀望情緒。
二手房找房熱度上升
去年武漢二手房成交量首次超過新房成交量，進(jìn)入2024年，武漢二手房春節(jié)期間找房熱度同比繼續(xù)上升11%，這種熱度延續(xù)到了3月。
上周六，記者來到武漢德佑龍晟佳園積玉橋店，店里中介基本都出去帶看了，店長李家彪接受記者采訪的間隙，不時有客戶打電話咨詢。
“最近看房的人比較多，特別是周末，店里人都沒有閑著的。”據(jù)李家彪介紹，3月份至今僅他接到的線上咨詢量就已經(jīng)超過100個，相比去年同期翻了一倍。同時帶看量也有明顯增加，現(xiàn)在有同事一周可以約15個左右的客戶帶看。
武漢貝殼平臺交易數(shù)據(jù)顯示，年后房地產(chǎn)市場活躍度整體提升，從2月18日起貝殼平臺上的新房、二手房成交單量以及帶看數(shù)據(jù)都在持續(xù)回升。3月10日，通過武漢貝殼平臺交易的新房二手房日單量峰值達(dá)到近500單，已刷新武漢貝殼平臺2024年日成交單量新紀(jì)錄。
記者從多位中介人士處了解到，隨著武漢二手房掛牌量大幅增加，武昌、漢口老城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量房時代。存量房時代的到來，一方面對于那些急于出手的賣家形成了一定的壓力，但另一方面對于買家來說，特別是剛性需求和改善型需求的置業(yè)者來說，房子的性價比更高了，他們有了更多的選擇空間。
漢口一家房產(chǎn)中介門店陳經(jīng)理告訴記者，3月份以解決學(xué)區(qū)的買家居多，一些剛需客戶遇到合適的房源，出手的速度較快。目前武漢二手房市場總體的特點(diǎn)還是“以價換量”為主，業(yè)主愿意降價依然是成交的關(guān)鍵。
“沒有賣不出去的房子，只有不合適的價格。”陳經(jīng)理表示，對于置換客戶來說，一旦自己的房子成交較慢，置換鏈條出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致成交周期拉長。隨著門店掛牌房源的增加，愿意降價的業(yè)主也有所增加。
武漢貝殼提供的研究顯示，90平方米以下業(yè)主進(jìn)行置換時，更考慮功能升級，購房面積上漲，單價持平；90平方米至144平方米業(yè)主置換時，會選擇更優(yōu)地段或配套，單價上漲，面積持平；144平方米以上業(yè)主置換時，以降低杠桿為主，來減輕還貸壓力。
新房開打價格戰(zhàn)
相比于二手房市場，開發(fā)商們在新房市場的“內(nèi)卷”程度更加激烈。
“今年的武漢樓市，比往年來的更卷一些。”武漢一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者展示了他的朋友圈，“開年就打價格戰(zhàn)，都是轟炸屏幕的信息”。
記者隨意翻了幾條發(fā)現(xiàn)，這些海報多以“勁爆消息”“新年王炸”等字眼吸引眼球，比如“光谷地鐵口，均價10xxx起，樓層任選”“價格回到18年，限時搶購、先到先得”。
值得注意的是，去年年底，一場前所未有的降價促銷戰(zhàn)曾在武漢樓市彌漫。以武漢市內(nèi)環(huán)硚口區(qū)寶豐路的航空路壹號為例，去年10月，該樓盤以2.1萬元/平方米價格售賣2#部分房源。此前，該項目8#、9#備案均價3.4萬元/平方米，折后均價約3萬元/平方米。價格一次性跳水近萬元，降幅如此之大，引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)，也受到市場各方的高度關(guān)注。
上述武漢房地產(chǎn)人士表示，一般開發(fā)商以價格作為賣點(diǎn)，往往是年底沖業(yè)績、實(shí)現(xiàn)回款的需要。特別是在去年市場觀望情緒濃郁的大背景下，盡快銷售回本、?，F(xiàn)金流是決定來年生存發(fā)展的關(guān)鍵。“今年比較特殊的是，一開年開發(fā)商就打上了價格牌”。
價格戰(zhàn)給購房者帶來的最直觀的感受之一就是“同片區(qū)不同價的價格錯亂感”。有購房需求、最近正在頻繁看房的武漢市民陳女士向記者表示，同一個區(qū)域，甚至是相鄰的樓盤之間，單價可能相差數(shù)千元。
陳女士向記者介紹，在江岸后湖商圈，她看中的一個樓盤帶裝修23000元/平方米起，旁邊的樓盤是毛坯13000元/平方米起。“單價高的樓盤確實(shí)各方面都要更強(qiáng)一些，如果僅從地段上來看，兩個樓盤并沒有太大區(qū)別。”
這樣的情況在武漢不是個例，不管是在主城區(qū)還是遠(yuǎn)城區(qū)，均有類似情況。
記者近日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，武漢天地開發(fā)商在建設(shè)的長江天地，帶裝修可以賣到35000元/平方米，同地段的另一樓盤單價為28000元/平方米起。同在建設(shè)大道沿線，華潤潤府單價為36000元/平方米，同區(qū)域有樓盤毛坯價是17000元/平方米起。在長江新區(qū)，江上雲(yún)境特價房10000元/平方米起，而同區(qū)域部分樓盤都是13000元/平方米多。
“目前諸多房企在資金鏈、現(xiàn)金流方面的訴求壓力仍然較大，開年提前沖業(yè)績也是積極應(yīng)對問題的表現(xiàn)。”武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，對很多企業(yè)來說，去庫存仍是很大的問題，企業(yè)借助政策利好加大促銷力度，是順應(yīng)市場、應(yīng)時而變的合理舉措。
購房者置業(yè)更理性
開年后撲面而來的“價格戰(zhàn)”，持續(xù)向市場釋放積極信號，購房者是否會買賬？
在江岸區(qū)某在售新房項目售樓處的沙盤前，記者看到有兩組客戶在聽銷售人員講解，休息區(qū)還坐著三組客戶正在與銷售細(xì)聊，時不時還有房產(chǎn)中介帶著客戶過來看房。該樓盤置業(yè)顧問告訴記者，該樓盤最后一棟樓正在認(rèn)籌中，即將開盤，最近來訪新客翻了一倍。
一對來看房的夫妻告訴記者，他們買房是為了改善家庭居住環(huán)境和解決教育問題，正在看的這個樓盤因位于漢口核心區(qū)域，又具有學(xué)區(qū)資源，吸引了他們注意。盡管這個樓盤折后單價在30000元往上，他們在踩盤大半年后，還是決定下手了。
與此形成對比的是，在江岸區(qū)另一樓盤，記者到訪期間，只有一組客戶正在看房，置業(yè)顧問三三兩兩站在一起聊天。置業(yè)顧問向記者介紹，該樓盤是江岸區(qū)三環(huán)內(nèi)價格最優(yōu)惠的樓盤，均價在11000元/平方米，部分樓層價格還有優(yōu)惠。
上述兩個樓盤形成的對比，是目前武漢樓市冷熱不均的一個縮影。
“從去年數(shù)據(jù)來看，不少片區(qū)銷量領(lǐng)先的樓盤靠以價換量的策略取得成功，但是對于選擇越來越多的購房者來說，完全靠價格并不足以打動他們。”武漢一家房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)對記者表示，在房子品質(zhì)沒有優(yōu)勢的情況下，開發(fā)商最擅長的就是價格刺激。但是在目前大背景下，除了滿足上學(xué)等剛需外，更多的購房者都在觀望。此時，地段好、品牌有優(yōu)勢、產(chǎn)品也不錯、價格也適當(dāng)?shù)臉潜P更加能被市場關(guān)注。
“總體而言，武漢樓市今年的‘小陽春’成色偏低。”另有武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，去年3月，市場需求在解封后加速釋放，新建商品房網(wǎng)簽備案數(shù)曾創(chuàng)近年來同期新高，數(shù)據(jù)基數(shù)較高。今年開年受到天氣等多方面因素影響，雖然目前樓市交易數(shù)據(jù)在有序復(fù)蘇中，但從絕對量來看表現(xiàn)并不理想，“小陽春”的起步有點(diǎn)低。
上述人士表示，武漢去年10月份的房交會一直延續(xù)到年底，在優(yōu)惠政策刺激之下迎來一波小高潮。從今年的“小陽春”來看，區(qū)域的客戶帶看量明顯增加，但從近期項目成交數(shù)據(jù)來看，從看房到認(rèn)購、從認(rèn)購到簽約的轉(zhuǎn)化比，相較去年年底還是有一定落差。此外，武漢每年會有兩次以上的房交會，一部分購房者也處于觀望中。